Kohout reality Váš partner na trhu realit
Otázky a odpovědi uveřejněné v tisku v roce 2007-2017:
MF DNES, LISTY PRAHA 10, LISTY PRAHA, GRAND REALITY, SREALITY
 
Otázky a odpovědi v roce 2017

Jaké jsou nároky na byt do pronájmu?
Zájemci o pronájem mají dnes vyšší nároky ohledně vybavení bytu – očekávají například myčku, pračku, v oknech žaluzie, v případě pronájmu vybaveného bytu pak třeba i televizi či kabelové připojení na internet. U moderně vybaveného bytu 1 + KK se pak ceny měsíčního pronájmu pohybují v Praze v průměru okolo 10 000 – 12 000 Kč včetně nájmu a zálohy na energie.

Je koupě bytu stále výhodná investice?

Koupě bytu je pro většinu stále nejjednodušší a nejjistější způsob investice, která dokáže zajistit pravidelný výnos až 5 procent měsíčně. Zhodnocení investovaných peněz má ale svá daná pravidla. Roli hraje nejen lokalita, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ale velikost a dispozice bytu. V Praze jsou velmi žádané malé byty 1+KK a 2+KK, které jsou z hlediska nájemního trhu nejvyhledávanější.

Jaké nevýhody mě čekají pokud si chci zařídit bydlení v nebytovém prostoru?
I když půjde na první pohled o nemovitost od standardního bytu k nerozeznání, při koupi nebo pronájmu takových prostor je třeba počítat s celou řadou nevýhod. Užívání prostoru v rozporu s kolaudačním rozhodnutím je nezákonné a může znamenat nemalou pokutu od stavebního úřadu. Dále k trvalému pobytu v nebytovém prostoru se na úřadech oficiálně přihlásit nejde. Financování koupě pomocí hypotéky sice žádný zákon nezakazuje, ale zřejmě na úvěr nedostanete stejně výhodné podmínky, jako při koupi klasického bytu. Minimálně budete ochuzeni o možnost daňových odpočtů. Prostory, které nebyly zkolaudovány jako bytová jednotka má zřejmě svoje důvody. Pravděpodobně nesplňují nějaké stavební nebo hygienické normy. Může to být špatné osvětlení, hluk nebo problémy s větráním. Z výše uvedených důvodů nutno počítat i s horším sháněním kupce v případě prodeje i když ceny takovýchto nemovitostí bývají nižší než u standardních bytů.

Jak máme v Praze staré byty?
Průměrné stáří pražských bytů je nejvyšší v celém Česku a přesahuje 61 let. Pokud by starší zástavba chátrala, snižovala by se její komerční hodnota, což by mohlo v delším horizontu vést ke vzniku vyloučených lokalit. Takový scénář ale není v Praze pravděpodobný. U panelových domů se ukazuje, že mají před sebou díky rekonstrukcím a úpravám ještě poměrně dlouhý život.

V čem je hlavní problém pro zdravý rozvoj výstavby města?
Největší brzdou výstavby nových bytů je v současnosti proces povolování výstavby. Příprava stavebních projektů je v Praze zdlouhavá vinou komplikovaného legislativního prostředí a procesů v územním a stavebním řízení. Délka přípravy a realizace průměrného rezidenčního projektu se za poslední dva roky prodloužila. Od zahájení prací na projektu přes získání všech povolní a výstavbu až po kolaudaci to nyní trvá v průměru deset let. Zdravý rozvoj města a jeho výstavba je přirozenou součástí vývoje a bránit mu jakýmkoliv způsobem pak mimo jiné způsobuje i to, co vidíme dnes na rostoucích cenách bytů. Jen za loňský rok se zvedly o zhruba pětinu.

Může Praha absorbovat předpokládané navýšení počtu obyvatel v následujících deseti letech?
Pokud se počet obyvatel české metropole v následujících letech rozroste o odhadovaných 10 procent, bude třeba především zjednodušit proces povolování výstavby nových bytů. Prostor v Praze je…i při zachování současného stavu zeleně. Usuzuje se, že by bylo potřeba ročně dodat na trh až šest tisíc nových bytů. To se ale nedaří. Úřady v celé Praze za devět měsíců loňského roku vydaly stavební povolení jen pro 862 nových bytů v bytových domech, za stejnou dobu se jich přitom prodalo přes 4800.

Co způsobuje růst cen nemovitostí?
Na prvním místě jsou to úvěry a dále např. nedostatek nových nemovitostí v nabídce. Poskytují se čím dál vyšší úvěry a od bank větší benevolence ke klientům. Dále to neznamená, že když se bude stavět hodně, budou ceny výrazně nižší a systém bezpečnější.

Ceny bytů za poslední rok stouply někde i o pětinu. Jsou předražené?
Rezidenční nemovitosti v Praze jsou nadhodnocené a v letošním roce se nadhodnocení dále zvýšilo. V průměru kolem deseti procent-rozdíly jsou pochopitelně podle lokality a také u starých a nových bytů. Od roku 2013 rostly ceny nemovitostní o 13 až 14 procent rychleji než příjmy lidí, proto stoprocentní úvěr před dvěma lety je méně rizikový než stoprocentní úvěr v současné době.

Konkurují luxusním vilám v Praze velké, prostorné a někdy i vícepatrové byty?
Někteří zájemci o vyšší segment nemovitostí jim dokonce dávají přednost před honosnými domy. Mnoho zejména mladších kupců se zhlédlo v bydlení v prostorných bytech ve výškových budovách. Jenže Praha není New York a projektů, které mohou nabídnout byty s výhledem na celou Prahu mnoho není. Proto je důležitá dobrá prezentace nemovitosti , zejména na internetu, bez které lze koupit byt jen stěží.

Může se cena pražského bytu pohybovat okolo 100 mil. Kč a kolik stojí vily?

Nejdražší byt v Praze se momentálně prodává za 122 milionů. Cena nejdražší pražské vily je téměř čtyřnásobná. Dům za 405 milionů korun se nachází v Troji v rezidenční lokalitě. Právě lokalita je hlavní kritériem, podle kterých se stanovuje prodejní cena pražských vil. Mezi nejatraktivnější patří třeba Malvazinky v Praze 5, diplomatická čtvrť Bubeneč, Hanspaulka Praha 6, Ořechovka, Baba nebo Břevnov. Cenu ovlivňuje i konkrétní místo. V jedné ulici lze najít dobré i méně dobré pozemky. Někdy stačí, aby nemovitost neměla dostatečnou míru soukromí nebo špatný výhled a musí se snížit nabídková cena. Finální cenu ovlivňuje také velikost pozemku a technický stav nemovitosti.


Bude pro mladé lidi vlastní bydlení méně dostupné?

Ano, kupující bude muset disponovat větší hotovostí a zároveň platí daň z nabytí nemovitosti. Byty naopak mohou začít více skupovat investoři, kteří nemovitost plánují pronajímat a mají k dispozici vyšší základní kapitál. Podíl kupců investičních bytů nyní představuje třicet až padesát procent všech, kdo si nový byt kupují. A jejich procento stále narůstá.

Kolik je potřeba tedy našetřit na hypotéku v Praze?

Aby se kupující vyhnul regulovanému pásmu hypoték jsou ceny takové: Novostavba : cena za m2…65 058 Kč, cena za 75m2…4 879 350Kč, nutná hotovost …975 870Kč. Starší byt - cihla: cena za m2…64 195Kč, cena za 75m2…4 814 625Kč, nutná hotovost…1 155 510Kč. Starší byt – panel: cena za m2 …50 946Kč, cena za 75m2 …3 820 950Kč, nutná hotovost …917 028Kč.

Jaká je situace se zdražováním hypoték a bydlení v nájmech v Praze?

Omezení hypoték přinese nižší zájem o koupi vlastního bytu a naopak vyšší poptávku po nájmech. Také přibývá bytů kupovaných za účelem investice. Kvůli aktuálnímu zvyšování úroků a přísnějším podmínkám pro pořízení hypotéky se však bude muset část zájemců o byt spokojit s podnájmem. Žadatel o hypotéku si musí při koupi bytu připravit vyšší hotovost. Dopady na splátku průměrného pražského bytu budou až v tisících korun měsíčně.

Jaké faktory nejvíce ovlivňují cenu bytů?
Velikost bytu už není to nejdůležitější, cenu nemovitosti zvyšuje především lokalita, ve které se nachází. A dalších přibližně 9 faktorů, které jsou níže uvedeny v procentech. 1)Lokalita (30%). Důležitost dobré lokality je zásadní. Čím lepší lokalita, tím bude vyšší cena za metr čtvereční. Zohledňují se všechny okolnosti, jako je okolí, doprava, parkování, dostupnost služeb. 2)Velikost bytu (15%). Velikost bytu sama o sobě jeho hodnotu neurčuje. Musí se k ní přidat další kritéria: lokalita, dispozice atd. Dnes jsou cenné především menší byty, protože jsou kupované často jako investiční. Stometrový byt nestojí přesně dvakrát více než padesátimetrový. 3)Vlastnictví (6%). Má byt v osobní vlastnictví vyšší hodnotu než byt v družstevním vlastnictví ? Není to tak pokaždé. Hraje tady roli i to, jestli je splacená anuita a možnost převést byt do osobního vlastnictví. Pokud ano bude mít na trhu družstevní byt podobnou cenu jako byt v osobním vlastnictví. 4)Stav domu (7%). Rozdíly jsou mezi domy nízkoenergetickými, pasivními nebo aktivními, v porovnání se starými paneláky. Důležité je, jak družstvo nebo společenství vlastníků hospodaří , zda má ve fondu oprav dostatek peněz. 5)Umístění bytu v domě (5%). Patro, v němž se byt nachází, totiž hraje důležitou roli. Jedním z důvodů je strach před bytovými zloději. Nejdražší jsou byty v nejvyšších patrech, ale dobře se prodávají i zrekonstruované kočárkárny přestavěné na malé garsonky v přízemí. 6) Stav bytu a jeho vybavení (10%) U pronájmů se doporučuje neinvestovat do nákladné a luxusní rekonstrukce, prostředky za přestavbu se většinou nevrátí. Minimálně to zvýší cenu u prodeje, ale jen tehdy, že je vybavení opravdu kvalitní. 7)Doprava a parkování (8%). U parkování ve velkém městě, kde je parkovacích míst málo, je garáž a parkovací stání výhodou a může zvýšit cenu bytu. V menších městech to rozhodující není. Dobrá dopravní dostupnost je priorita. 8) Okolí domu a výhled z bytu (5%). Výhodu má ten, kdo bydlí spíše v klidné části lokality, nelépe uprostřed původní zástavby s dostatkem zeleně. 9) Dispozice a orientace bytu (10%). Nejlepší byt bude mít ložnici na východ, obývací pokoj na jih, oproti bytům s okny na sever. Dále rozhoduje u spousty lidí uspořádání pokojů. Na ceně může ubrat nevhodné, průchozí nebo nelogické uspořádání. 10) Služby v místě (4%). Někdo potřebuje mít obchodní centrum 5min. od domu, jiný preferuje klidnou zónu. Jen málo lidí je ochotných do školky komplikovaně dojíždět.

Prodají se byty v novém luxusním 104 metry vysokém mrakodrapu V Tower? A kdo má o ně zájem?

Pražský Manhattan, kde dnes stojí čtyři výškové domy je velmi žádaný na trhu s nemovitostmi. V září až listopadu tohoto roku se počítá s definitivním dokončením V Tower na Pankráci. Je to čistě bytový dům se třiceti patry. Cena nejluxusnějšího penthousu v posledním patře se odhaduje na sto milionů korun. Prodeje bytů v tomto domě jdou určitě lépe než se předpokládalo a v době kolaudace bude většina jistě prodána. Bude zde celkem 130 bytů různých velikostí, plus nejvyšší standard v zemi a zcela mimořádný servis. Pro majitele bytů se nabízí bazén, posilovna, sauna, kadeřnictví, masážní salon, privátní kinosál či golfový trenažér atd. O koupě těchto nemovitostí mají zájem především movití Češi, cizinci pouze jako jednotlivci.

Promítl se nárůst cen za nové bydlení také do cen starších bytů v Praze?

Většina nových bytů, které se v Praze nabízejí k prodeji, jsou nyní v cenové hladině nad šedesát tisíc korun za metr čtvereční. Dokonce se nové byty prodávají průměrně za 71 567 korun za metr čtvereční . Zvýšení cen se každopádně promítlo také do cen starších bytů, které se za loňský rok zdražily o zhruba čtrnáct procent. Rostoucí ceny starších bytů jsou především pro ty, kteří uvažují o tom, že byt prodají. Už dlouho nebyla tak vhodná doba na prodej nemovitosti. Pokud nemovitost někdo vlastní a nepotřebuje ji, tak jsou pro její prodej nyní ideální podmínky. Ceny jsou dost vysoko i když úrokové sazby již o něco podražily. Srovnání cen nových a starých bytů např. na Praze 10: nový byt - cena: 65 959 Kč za metr čtvereční. Starší byt – cena : 63 793 Kč za metr čtvereční.

Když koupím dům budu platit daně?
U kupních smluv doručených katastrálnímu úřadu od 1.11.2016 platí čtyřprocentní daň nově kupující. Daňové přiznání je třeba podat do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl proveden vklad do katastru. Přiznání podáváte finančnímu úřadu, v jehož obvodu se nemovitost nachází. Od daně jsou osvobozeny bezúplatné převody (darovací, dědictví….) a také první koupě nových nemovitostí (do pěti let od jejich dokončení).

Zvedá se cena bytů v Praze?
Co se týče ceny bytů, jsou mezi městskými částmi velké rozdíly. V okrajových částech Prahy se průměrná nabídková cena nových bytů pohybuje mezi 45 a 54 tisíci Kč/m2 , zato například v Praze 4, 5 nebo 6 částka často neklesne pod 80 tisíc Kč/m2 . Aktuální ceny za byty jsou nejvyšší za posledních deset let.

Staví se více, ale volných bytů je málo?
Trh s novými byty v Praze roste. V metropoli za tři čtvrtletí letošního roku vzniká 13877 nových bytů v 121 projektech. To je asi o sto bytů více než v roce 2015. Aktuální poptávka po vlastním bydlení je nejsilnější za posledních deset let. Pokud tento trend vydrží i příští rok, mohlo by dojít k tomu, že vyprodají i nemovitosti, které dosud zájemci opomíjeli.

Stouply prodejní ceny bytů? Jak je na tom Praha?
Vlastní byt je dnes jedna z nejlepších investic. A dokonce čím dál tím lepší. Asi nikoho nepřekvapí, že nejdražší byty se prodávají v Praze. Kdo má byt v Praze je tak automaticky milionář. A je jedno jestli byt v „cihle“ nebo v paneláku. Na Praze 1 kupříkladu vás vyjde každých 10 metrů čtverečních na více než milion korun. Nejlevnější jsou zatím na Praze 9 kde je metr čtvereční v průměru za 52 500 Kč. I to je ale pětkrát více než v Ústí nad Labem.

Kdo bude platit daň z nabytí nemovitosti od 1.11.2016?

Podle novely se plátcem daně opravdu stane kupující. Jinými slovy, pokud například kupujete byt za tři miliony, tak si připravte ještě navíc čtyři procenta z ceny- tedy 120tisíc korun. Zatím tuto daň zpravidla platí prodávající a kupující je v pozici ručitele. Novinka začne platit až od nového měsíce, ale prodej nemovitosti trvá klidně i několik týdnů, takže kdo si dnes nemovitost vybere a zarezervuje, ten možná bude platit i daň. Banky slíbily, že upraví podmínky úvěrů k pokrytí této daně. Záleží na výši odhadu nemovitosti, která nesmí být vyšší než je půjčka .

Kde se do budoucna bude v Praze stavět?
Volných parcel v současné zástavbě ubývá a stavbaři hledají nové možnosti. Schválený metropolitní plán dává jasný signál, že by se do budoucna Praha neměla příliš rozšiřovat, ale spíše by se měla zahušťovat stávající zástavba. Poroste zájem o dosud přehlížené a nevyužité staré výrobní plochy a z dnešního pohledu o neatraktivní lokality. Využití nefungujících areálů a revitalizace dosud nezajímavých ploch a jejich přestavba na nové čtvrtě. Zřejmě končí éra bytových domů v poli.

Koupit dražší byt, anebo čekat i několik měsíců na ten lacinější a dostupnější?

Bytů ke koupi je nyní téměř o třetinu méně, než vloni v polovině roku. Vzrostly ceny za metr čtvereční a z nabídky developerů mizí levnější byty. Počet dostupných bytů se totiž snížil, rozestavěných staveb ubývá a ceny jdou citelně vzhůru. Ti, kteří nyní mají volné kapacity, těží ze silné poptávky, ceny nemovitostí proto rostou. Netýká se to pouze novostaveb, ale i starších nemovitostí. Takřka o pětinu směrem vzhůru vyletěly v prvním pololetí ceny bytů. Za jeden metr čtvereční musíte nyní vydat v průměru téměř šestašedesát tisíc korun.

Jak to bude s plátci daně z nabytých nemovitostí?

Aktuální situace je taková, že stále ještě běží schvalovací proces. Návrh novely prošel Poslaneckou sněmovnou a nyní se bude projednávat v Senátu atd. Pokud nabude platnosti, připravte se na změnu plátce daně z nabitých nemovitých věcí. Novela přinese zásadní změnu v osobě plátce, což bude pouze kupující. Daň ve výši 4% se nebude započítávat do kupní ceny a bude hrazena nad její rámec. Vyměřovat se bude stejně jako dosud ze srovnávací hodnoty.

Kam míří lidé raději v bydlení?

Bydlení v metropoli zřejmě pro řadu lidí ztrácí svůj půvab. Projevuje se to výrazným poklesem výstavby nových bytů. V porovnání s rokem 2015 citelně poklesla bytová výstavba takřka o více než pětinu. V hlavním městě klesl počet zahájených bytů o třetinu. Dělníci během letošního prvního čtvrtletí rozestavěli necelých sedm set bytů, vloni to bylo více než devět set. Lidé nyní raději volí klidně dražší nemovitosti, ale s lepší dopravní dostupností. Je stále velmi žádané klidné bydlení, nejlépe s dostatkem zeleně a bezproblémovým parkováním. Díky nízkým sazbám hypotečních úvěrů lidé volí raději kvalitnější bydlení na úkor nízké ceny. V Praze mají vyšší příjmy a jsou ochotni při koupi bytu riskovat více než lidé v jiných krajích ČR.

Novostavba či starší byt?
Prodej novostaveb tvoří samostatnou kapitolu. Vloni se v Praze prodalo více než 7000 nových bytů, ale zdražilo se o 4%, což je přibližně o 400 tisíc korun . Tato částka se ve většině případů rovná kompletní rekonstrukci staršího bytu. Zajímavou alternativou je pořízení bytu ve staré zástavbě po rozsáhlé rekonstrukci. Cena je poněkud vyšší než u novostaveb, ale vyvažuje ji však atraktivní lokalita, ve kterých není možná nová výstavba a zajímavý investiční potenciál.

O jaké byty je největší zájem?
Nejvíce se zdražily menší byty s užitnou plochou do 40 m2, tedy 1+1 nebo 1kk, případně malé 2kk. Zde v průměru vzrostla cena o 70 tisíc korun. Největší zájem je tradičně o koupi bytu 2+kk s plochou mezi 50 až 60 m2. Tato kategorie je totiž pro mnoho lidí cenově dostupná. Jak pro seniory, tak pro mladé páry.

Jaké jsou ceny bytů mimo Prahu?
Střední Čechy nabízí ceny za byty o procento levněji než v Praze. Pomalu stoupají ceny v Pardubickém kraji, kde aktuálně se zvedly o necelá čtyři procenta, tedy asi o 80tisíc korun u bytu v ceně 2 miliony korun. Ve Zlínském kraji se koupí byt levněji o necelé jedno procento, tedy o přibližně 15 tis. korun. Nižší růst cen je i v Karlovarském a Moravskoslezském kraji. Nejvíce zdražil Ústecký a Jihočeský kraj, následuje Vysočina a Plzeňský kraj. Nárůst cen začal od roku 2015 kvůli nízkým sazbám hypoték a pozitivní vývoj ekonomiky.

Byty podražily?
Vlastní bydlení podražilo oproti loňsku o desetinu. V Praze průměrná nabídková cena nového bytu v prvních dvou měsících dosáhla 72 300 Kč/m2. V porovnání s koncem loňského roku nejvíce vzrostly ceny bytů na Praze 4. Naopak nejvíce klesly v Praze 7 a to o 3%. Zároveň porovnání posledních dvou let vzrostla nabídková cena nových bytů v Praze o 11 %. Poptávka je ale stále silnější než nabídka. Na trh se za dva měsíce dostalo cca 5oo bytů, což je množství, které bylo vyprodáno za 22 dnů.

Nájem bytu, nebo vlastní byt?
Osobní vlastnictví domu nebo bytu si jako ideál představuje více jak 80% Čechů. Před 15 lety to bylo o 5% lidí méně . V Německu je poměr vlastních bytů či domů k nájmům 52:48. Ve Švýcarsku je víc nájemních bytů než těch vlastněných jejich obyvateli.

Co nám může investice do nemovitosti s pravidelným přínosem vyřešit?
Hmotné zabezpečení na stáří, které si zajistíme sami za produktivního života, je velkou jistotou do nejisté budoucnosti. V dnešní době se neustále zvyšuje obava ze snižujícího se počtu populace, s čímž se úzce pojí nárůst zastoupení starších lidí ve společnosti. Navíc chaotické vyhlašování a opětovné rušení pilířů důchodového zabezpečení, ve kterých se dokáže orientovat jen málokdo. To zrovna nevzbuzuje potřebnou důvěru a záruku klidného zajištěného důchodu. Koupě bytů za účelem pronájmu je výbornou možností zajištění na stáří.

Je rozumné pořídit si byt na investici?
Kdo si chce letos pořídit byt jako investici, neměl by příliš otálet. Současně by si měl co nejkonkrétněji rozmyslet, jaký byt chce a komu jej bude pronajímat. Jinak se snadno stane, že investice dopadne jinak, než si představoval. Začněte tím, že si uvědomíte jaké jsou vaše finanční možnosti , komu chcete byt pronajímat a jaký byt chcete koupit. Nezapomeňte pečlivě vybírat lokalitu – samozřejmě i v návaznosti na její co nejméně komplikované dopravní napojení na centrum města. Parametry bytů pořizovaných za účelem pronájmu se totiž od těch, které hledáme pro sebe, přece jenom liší. Koupi bytů na investici považujeme v současnosti za velmi výhodnou.

O jaké byty je největší zájem a v jaké části Prahy?
Premianti trhu jsou byty o velikosti 2+kk a 3+kk. Bytové jednotky s těmito dispozicemi patří již tradičně k nejoblíbenějším. Jejich cena se v průměru pohybuje mezi 50 až 60 tisíci korun za metr čtvereční. Téměř třetina všech bytů, která se vloni v hlavním městě prodaly, se nacházela v Praze 10. Pro člověka znalého hl.města je však Praha 10 širokým pojmem. Zahrnuje jak část Vršovic či Strašnic, které od centra metropole dělí pár stanic tramvají či metrem, tak vzdálenější Hostivař a Uhříněves. Zde se daří velkým a levnějším bytovým areálům. Ceny bytů na Praze 10 činí přes 51 tisíc korun za metr čtvereční, Prah 9 okolo 55 tisíc za metr čtvereční a Praha 5 více jak 61 tisíc korun za metr čtvereční.

Co máme dělat, když už jsme podepsali opravdu nevýhodnou smlouvu?

Zákon je na vaší straně. Pokud jste podepsali smlouvu pod tlakem okolností, máte 14 dní na odstoupení od smlouvy. Bohužel řada podvodných společností využívá neznalosti klientů a vymáhá na nich za odstoupení od smlouvy poměrně vysoké částky. Ty jsou ovšem nezákonné. Jestliže po vás bude někdo tyto peníze vyžadovat, obraťte se na Policii ČR nebo na Českou obchodní inspekci.

Na co si tedy dát pozor abychom nenaletěli?
Porovnejte si nabídky bank. Každá banka nabízí trochu jiný úrok a jiné poplatky za vyřízení půjčky či hypotéky. Dále: Nebankovní sektor je rizikový. Pozor na placené linky, které začínají číslem 900….je to sice zákonem zakázané, ale i takový poskytovatelé půjčky se ještě dnes najdou. V tomto případě můžete přijít i o několik set korun, protože za volání můžete platit i 80Kč za minutu. Neplaťte poplatky dopředu. Seriózní firma si poplatky vybere až po vyřízení půjčky či hypotéky. Nikdy nepodepisujte smlouvu hned. Vezměte si čas na rozmyšlenou a pečlivé prostudování. Pozor si dejte na pasáže psané drobným písmem. Kde mohou být schované nejrůznější triky. Pokud cítíte nátlak, raději si najděte jiného poskytovatele

Chystáme se půjčit si peníze na bydlení formou hypotéky. Existují nějaká rizika?
Měli byste pečlivě zvážit, kde si peníze půjčíte, jaké máte možnosti. Peníze dnes půjčuje opravdu řada firem a institucí. Dělíme je na bankovní a nebankovní sektor. Výhodnější jsou samozřejmě půjčky a hypotéky u banky. Zde máte jistotu, že nenaletíte podvodníkovi. Vyřízení úvěrů u banky sice trvá déle a je vázáno kontrolními mechanizmy a banky požadují po svých možných klientech více potvrzení, ovšem ve výsledku jsou výhodnější díky nižší úrokové sazbě a poplatků, než v nebankovním sektoru.

Jak dlouho energetický štítek platí?
Průkaz energetické náročnosti platí 10 let : ode dne jeho vyhotovení nebo do provedení větší změny dokončené budovy.

Co to je energeticky vztažná plocha?
EVP = součet podlahové plochy všech vytápěných podlaží. Uváděno u budov užívaných orgánem veřejné moci.

Co má dělat vlastník bytu, kterému nebyl předán průkaz energetické náročnosti od společenství vlastníků budovy?
Musí o tento průkaz písemně zažádat a pokud jej nedostane, může jej nahradit přehledem vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za poslední 3 roky.

Musí inzerující uvádět energetickou třídu budovy?
Při realitní inzerci je inzerující opravdu povinen uvádět energetickou náročnost nemovitosti ve všech inzerujících a propagačních materiálech. Pokud není výsledek PENB k dispozici, musí uvést nejhorší energetickou třídu sk. G.

Kdy je potřeba mít zpracován průkaz energetické náročnosti nemovitosti?

Vlastník budovy, bytu nebo společenství vlastníků jednotek, jsou povinni od 1.1.2016 opatřit si průkaz při: a) prodeji budovy, bytu, b) pronájmu nemovitosti. Tento průkaz jsou povinni předložit možnému zájemci o koupi či pronájem. Průkaz nebo jeho ověřená kopie musí být součástí kupní či nájemní smlouvy. Výjimka je: průkaz nemusí být zpracován, pokud se jedná o prodej nebo pronájem rodinného domu vystavěného před rokem 1947 (a nebyly na domě provedeny žádné větší stavební změny dokončené budovy) a pokud se na tom prodávající a kupující písemně shodnou.

Je stále velká poptávka po nových bytech Praze a za jaké ceny?
Stejně jako za posledních 7 let je neustálý hlad po nových bytech, kdy jejich cena se pohybuje okolo 57 tisíc korun za čtvereční metr. Což je stále pod průměrnými cenami, za které se v Praze prodávají nové i starší byty podle statistik. S rostoucím trhem se situace mění, ale není to ještě rozhodně tam kde před krizí. V té době byly vyšší hypotéky a lidé měli problém financovat drahé bydlení. Nyní je průměrná úroková míra kolem 2% a pokud se tato výše sazeb nezmění, nebude to mít vliv ani na financování bydlení.

Jak je to s prokazováním původu majetků ,které jsou řádně zapsané v katastru nemovitostí?

Zdali norma projde bude moci finanční úřad kontrolovat lidi, kteří nezdanili nejméně 7 mil Kč. Např. zjistí, že si dotyčný žije nad poměry“ , tedy má výdaje, které neodpovídají jeho přiznaným příjmům. Finanční úřad bude moci vyzvat poplatníka s majetkem nad deset miliónu, aby popsal, kde ho vzal. Netýká se to majetků, které nejsou dohádatelné v katastru nemovitostí – dědictví, dar, prodej akcií, převod obchodního podílu, výhra v loterii.

Co způsobilo zdražení bytů?
Je pravda, že třípokojové byty zdražily o statisícové částky. Výjimkou jsou Karlovy Vary, které doplácejí na oslabení kupní síly Rusů způsobené propadem rublu. Jinak za zdražení bytů jsou označeny levné hypotéky. Úroková sazba se stále drží na 2,09 procent. Od roku 2014 je historický rekord v bankách, kde si lidé nabrali úvěry na bydlení ve výši 193miliard korun, což je za 6 let o 30procent nárůst. Nízké úrokové sazby hypoték, které zlevňují financování bydlení, tak zvýšily poptávku, a tím zdražily pořízení bytu. Tím se stává, že nájemné v některých bytech je najednou vyšší, než splátka hypotéky.

Jak jsou rozděleny „drobné opravy“ z finančního hlediska pro nájemce a majitele?
Tak, jak tomu bylo dosud, jsou drobné náklady rozděleny podle věcného vymezení a podle výše nákladů. Do výše nákladů se řadí i opravy dalších předmětů a zařízení, které v §4 nejsou uvedeny a nepřesáhnou 1000Kč (místo předcházejících 300Kč). Důležitá změna nastává v §6, kde se zavádí nový pojem „roční limit nákladů“. Znamená to, že pokud součet nákladů za drobné opravy v kalendářním roce přesáhne částku 100Kč na m2 plochy bytu, není to již drobná oprava a nájemce nemá povinnost je platit. V praxi to znamená: pokud jste nájemce bytu o rozměrech 40m2, pak za drobné opravy musíte v kalendářním roce vydat pouze 4000 Kč. Zbytek hradí pronajímatel.

Jaké opravy na bytě hradím sám jako nájemce a jaké pronajímatel?
Podle NOZ se v §2257 uvádí, že nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy. Tím se rozumí udržování a čištění bytu, které se provádí běžně při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah, obkladů stěn a odpadů. Dále běžnou údržbou je udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, podle §4 pravidelné kontroly funkčnosti termostatických hlavic, hlásiče kouře, vodovodních baterií. Dále nájemce hradí ze svého údržbu vodovodních výtoků, splachovadla, bidety, také pečící trouby, sporáky, ohřívače a infrazářiče a podobná zařízení.

Otázky a odpovědi v roce 2015

Jaký vliv na cenu bytů má jejich umístění v blízkosti metra?
Bydlení blízko metra s dobrou dostupností do centra, je velmi zásadní na její cenu za m2. Byty u stanic metra v centru Prahy stojí v průměru i trojnásobek toho, co byty v okolí konečných zastávek. Nejdražší bydlení je na trase A, kde se v okolí Malostranské a Staroměstské byty prodávají za více než 110 tisíc korun za m2. Můstek je o 20 tisíc za m2 levnější. Doprava hraje v cenách velkou roli z důvodu tragického parkování v centru Prahy. To je v některých ulicích Starého Města nebo na Malé Straně opravdu neřešitelný problém. Protikladem Malostranské je Černý Most nebo stanice Luka. Zde se pohybují ceny bytů za m2 okolo 56 tisíc korun. Porovnání cen bytů na trasách metra : trasa A: u Nemocnice Motol 53 tis. Kč za m2, Petřiny 46 tis., Dejvická 53 tis., Hradčanská 59 tis.,Malostranská 110 tis., Staroměstská 110 tis., Můstek 90 tis., Jiřího z Poděbrad 64 tis.,Flora 59 tis.,Strašnická 41 tis., Skalka 42 tis. Kč za m2. trasa B: Zličín 44 tis.Kč za m2, Stodůlky 52 tis.,Hůrka 40 tis., Nové Butovice 47 tis., Jinonice 66 tis., Radlická 73 tis., Anděl 52 tis., Karlovo nám. 69tis., Florenc 72 tis., Invalidovna 55 tis., Českomoravská 54 tis., Vysočanská 51 tis., Hloubětín 40 tis., Černý most 34 tis. Kč za m2. trasa C: Háje 40 tis. za m 2, Kačerov 56 tis., Pankrác 51tis., Vyšehrad 50 tis., Kobylisy 41 tis., Prosek 48 tis., Letňany 45 tis.Kč za m2.

Dojíždějí Češi za prací do Prahy nebo se raději do metropole stěhují?
Češi jsou ochotní za prací dojíždět třeba i desítky kilometrů. Raději než aby se přestěhovali. Tudíž krajům nehrozí vylidňování. Přesto se v katastru hlavního města staví více bytů. Letos se na pražských realitních trzích objevilo o 6 tisíc víc nových bytů než vloni. Praha poroste nejen díky cizincům. Za nové místo k bydlení si ji kromě lidí z okolí (Středočeský kraj) volí i obyvatelé Ústeckého, Jihomoravského a Moravskoslezského kraje. Mobilita v posledních letech roste, souvisí to s ekonomickým vývojem. Tento trend bude určitě pokračovat.

Co se stane s nemovitostí , která nemá majitele?
Tuto věc řeší Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových. Nejprve se zahájí dědické řízení, aby se zjistilo zda oprávněný vlastník žije. ¨V mnoha případech úředníci dohledají vlastníka samy nebo po osmi letech nemovitost propadne státu. Ale i po uplynutí lhůty je možné se o vlastnictví přihlásit, avšak prostřednictvím soudu. Žadatel si musí obstarat dokumenty , které dokážou jeho vlastnictví. Zejména rodné listy, oddací listy, úmrtní listy nebo kupní a nájemní smlouvy, výpisy z pozemkových evidencí a podobně. Tyto doklady je možné dohledat v archivech, v pozemkových knihách, na obecních úřadech nebo na matrikách. V případě, že je vlastník již po smrti, znovu se otevře dědické řízení.

Jaké jsou ceny nových bytů v Praze a jak se prodávají?
Nových bytů se letos prodalo méně než vloni. V Praze pokles činí o 8,6 procenta. Nejvíce se prodává v Praze 9, v Praze5, a v Praze 10. Největší zájem je o dvoupokojové a třípokojové byty. Průměrná výměra je 74metrů čtverečních s cenou 4,7 milionu korun. Novou garsonku je možné pořídit za 2,4milionu ve velikosti 40 metrů čtverečních.

Podraží stavební pozemky a o kolik?
Stavební pozemky od Nového roku výrazně podraží, až o pětinu. Týká se to plátců DPH – tedy například firem. Novela se dotkne stavebních pozemků, parcel, kde jsou přivedeny inženýrské sítě. Pokud chcete pozemek na stavbu domu koupit o něco levněji, je tedy nejvyšší čas. Ministerstvo financí je přesvědčeno, že novela má zabránit nepoctivému jednání a zamezit nežádoucím daňovým optimalizacím, díky kterým je v praxi povinnost zdanit pozemek obcházena.

Jak se mě dotknou změny ve vyhlášce ohledně vytápění bytu v panelovém domě, která bude platit od ledna 2016?
Od příštího roku lidé, kteří šetří teplem, například proto, že je přes zdi dostatečně vytopí sousedé, nebo jsou jejich byty nedostatečně využívané a ti, kteří plýtvají teplem, budou od nového roku za něj platit vyšší účty. Nová vyhláška MMR mění podmínky rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům. Jedná se o změnu limitů pro rozdíly v celkových nákladech na vytápění přepočtený na jeden metr čtvereční započitatelné podlahové plochy jednotlivých jednotek. Nejnižší účtované náklady by měly být nejméně ve výši 80 % průměru domu. To by mělo omezit hlavně středové byty, jejich majitelé se nechávají vytápět od okolních sousedů a platili výrazně méně. Cílem nové vyhlášky je spravedlivější rozúčtování nákladů a srovnatelné podmínky tepelné pohody ve všech bytech v rámci objektu.

Láká stále lidi bydlení v satelitních místech mimo města?

Vesnická idylka již spoustu rodin omrzela. Ty před lety hromadně opouštěli zázemí velkých měst, aby se usadili v tehdy populárních satelitech. Dnes rodiče zjistili, že neustále dojíždění do školy a na zájmové kroužky je vyčerpávající a jeden rodič se musí obětovat a věnovat rodině…Dojíždění je často problematické, časově náročné a nákladné. Protože města také dokáží nabídnout zcela jinou úroveň sociálního vybavení, je tím potvrzen současný „nezájem“ o satelity.

Co nejvíce obtěžuje sousedy v bydlení ve společném domě?
Více než polovina českých domácností se potýká s hlukem zvenčí způsobeným dopravním provozem. Dalšími obtěžujícími faktory jsou také nedostatečná tepelná izolace, plísně či špatné osvětlení. Dále sousedy velmi obtěžují domácí hádky z vedlejších bytu nebo když se třese strop v důsledku hlasité hudby seshora….dětský pláč, hluk a nečistota způsobené zvířaty. Existuje celá řada protihlukových opatření pro všechny typy staveb, ale řada problémů se bohužel neřeší. V dalších případech existuje pouze vzájemná domluva.

Makléři jsou často kritizováni, že ne vždy poskytují kvalitní služby. Připravuje se nějaký zákon ke zlepšení této situace na trhu?
Ano, v současné době je zpracován věcný záměr zákona o realitním zprostředkování po jehož projednání vládou bude následovat vypracování paragrafovaného znění návrhu tohoto zákona. Tato právní norma by měla znamenat větší profesionalitu, dostatečné vzdělání a praxi v tomto oboru.

Jak nenaletět podvodníkovi při koupi nemovitosti?
Koupě domu či bytu je vždy investicí, která patří v našem životě k těm nejzávažnějším. Proto nepodceňujte rizika s tím spojena. Obecně platí, že před podpisem smlouvy by kupující měl mít kontrolu nemovitosti z hlediska technického i právního stavu. Doporučuje se zejména trvat na vyplacení kupní ceny prostřednictvím advokátní úschovy až v okamžiku, kdy bude vlastnické právo bez jakýchkoliv závad skutečně převedeno na vás. Když dům vlastní manželé, měli by smlouvu vždy podepsat oba. Nemělo by chybět ani prohlášení, že proti nim není vedena exekuce či insolvenční řízení.

Jak nenaletět podvodníkovi při koupi nemovitosti?
Koupě domu či bytu je vždy investicí, která patří v našem životě k těm nejzávažnějším. Proto nepodceňujte rizika s tím spojena. Obecně platí, že před podpisem smlouvy by kupující měl mít kontrolu nemovitosti z hlediska technického i právního stavu. Doporučuje se zejména trvat na vyplacení kupní ceny prostřednictvím advokátní úschovy až v okamžiku, kdy bude vlastnické právo bez jakýchkoliv závad skutečně převedeno na vás. Když dům vlastní manželé, měli by smlouvu vždy podepsat oba. Nemělo by chybět ani prohlášení, že proti nim není vedena exekuce či insolvenční řízení.

Jak mám rozumět realitní hantýrce „nadzemní podlaží“ a „patro“?

Pokud se v inzerátu objeví, že dům má čtyři nadzemní podlaží (4NP) a vámi vyhlédnutý byt se nachází ve třetím nadzemním podlaží (3NP), znamená to, že dům má tři patra a váš byt je v patře druhém. Jinými slovy řečeno: první nadzemní podlaží je přízemí, druhé nadzemní podlaží je první patro. První podzemní podlaží je něco jako suterén a většinou jsou tam sklepy a garáže.

Mám pronajatý byt a nájemce neplatí nájem. Kdy mohu podat výpověď?
Dle NOZ můžete podat nájemci výpověď v případě, že nájemce dluží nájem po dobu 3 měsíců. Výpověď je nutno podat písemně.

Jak je to letos s výstavbou a prodejem bytů v Praze?
Během loňského roku přibylo v Praze více jak 6000 nově postavených bytů, což je 2x více než v předcházejících letech. Prodeje bytů vzrostly o 11 procent ve srovnání s rokem 2007 a o 75 procent se navýšil oddíl vlastnického bydlení. Zájem o byty podporuje kromě nízkých úrokových sazeb i volba koupě bytu jako zajímavá investice. Negativní vliv na tento vývoj může mít zadluženost obyvatel, jejich insolvence a přesycenost trhu.

Platí stále nabídky rekordně levných hypoték a bytů?
Vzhledem k tomu, že se letos očekává prodej až 6000 bytů v Praze, developeři a banky se radují.Za prodejním růstem stojí lepšící se ekonomická situace obyvatel České republiky, rekordně levné hypotéky a neustále doplňovaná nabídka tvz. super levných bytů. Ty kupují nejvíce lidé mezi 30 a 39 lety. Zhruba pětina zájemců jsou cizinci, hlavně Slováci a lidé ze zemí bývalého Sovětského svazu. Cena zůstává u zájemců o bydlení stále rozhodujícím kritériem, svou roli hraje i dopravní dostupnost. Naopak celkovou technickou kvalitu projektu lidé paradoxně příliš neřeší.

Může mě podle nového OZ domácí kdykoliv vyhodit z nájmu?
Nemůže, ale pokud nebudete platit nájem, protože na něj zrovna nemáte, zákony vám nepomůžou. Jestliže nezaplatíte po dobu 3 po sobě jdoucích měsíců, potom vás čeká výpověď z nájmu. Jde totiž o zvlášť závažné porušení smlouvy. Sem spadá také prodlení s úhradou nájemného, nákladů za služby, ale i třeba poškozování bytu nebo domu. Nájemce má ze zákona na odevzdání bytu maximálně jeden měsíc od skončení nájmu. Potom má pronajímatel právo podat k soudu návrh na vyklizení bytu.

Může mi majitel kdykoliv zvednout nájem a o kolik?
Návrh na zvýšení vám majitel může poslat až po uplynutí 12měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno. Návrh obsahuje novou výši nájemného spolu s odůvodněním a nebude vyšší než 20%. Návrh vám musí majitel doručit písemně. Platí v případě, že si strany zvyšování nájmu nesjednaly ve smlouvě, nebo si nesjednaly, že se nájem zvyšovat nebude.

Jakých chyb se nedopustit při koupi nového bytu? Dají se některé odhalit předem a kdy chtít slevu?

Koupě nového bytu je často největší investice v životě, proto je dobré si zkontrolovat a pohlídat řadu věci: Zkontrolujte hlučnost bytu, jeho akustiku: v bytě, který sousedí s dalším, otestujte hlasy a zvuky, např. tekoucí vody, klapání podpatků. S tím vším budete žít celé roky. Informujte se na výši poplatků a služeb: kolik se platí např. za údržbu dětských sportovišť a hřišť, za odvoz popelnic, osvětlení u domu, úklid spol. prostor… Přeměřte plochu bytu: za každý metr čtvereční platíte. Zde můžete nárokovat finanční kompenzaci, pokud rozměry nesedí o více než dvě procenta. Rozdíl větší než pět procent už je zásadní nesrovnalost, pochybení stavby a důvod k odstoupení od smlouvy. Žádejte dokumentaci: společně se smlouvou byste měli získat kompletní projektovou dokumentaci o provedení stavby. To umožní případné neshody a usnadní pozdější reklamaci. Navštivte stejné byty v okolí: přímo na ulici se můžete poptat místních, jak jsou s bydlením ve vaší lokalitě spokojeni. Pozor na záplavové území: informujte se o oblasti kde dům stojí a případných protipovodňových opatření. Nový byt musí jít běžně pojistit. Přesná definice záruk: v kupní smlouvě musí být jasně definovány záruční podmínky. Délka záruční doby (nejčastěji na pět let), na jaké vady se záruka vztahuje a jakým způsobem řešit reklamaci. Spolupracujte s právníkem: náklady na konzultaci jsou v porovnání s investicí do nemovitosti zanedbatelné. Ve smlouvě si hlídejte přesné stanovení splatnosti záloh nebo sankcí za nedodržení povinností ze strany developera.

O jaké bydlení je v hlavním městě největší zájem?
Z průzkumu vyplývá, že nejvíce při výběru bydlení v Praze se přihlíží na tato kritéria: dobrá dopravní dostupnost MHD, (nejlépe metrem, tramvají), parkování u bydlení je výhodou, příp. podzemní nebo hlídané parkování v dosahu. Mezi důležité podmínky patří zeleň a vůbec okolní relaxační prostory. Blízkost sportovního využití, školy, školky, lékař, obchody, úřady. Samozřejmě velkou výhodou je vlastní byt a jeho dobrá cena. V hlavním městě je největší zájem o byty s dispozicí 2+k.k., na druhém místě byty 3+k.k. a 1+k.k.. Nejvíce nových bytů se prodalo v Praze 9, následuje Praha 10, 5 a 4. Z výsledků dotázaných vyplývá, že výstavba satelitních nemovitostí není tak lákavá a zajímavá jako stavby uvnitř městské zástavby. Občas se setkáváme s rozdílnými názory na bydlení mezi muži a ženami. Muži kladou důraz více na kvalitu a standard, pro ženy hraje důležitou roli např. vnitřní vybavení bytu.



Do kdy je třeba složit dražební jistotu?
Jistotu je nutno složit nejpozději 1den před zahájením dražebního jednání. Složením se rozumí připsání částky na účet exekutora, což se doporučuje s dostatečným předstihem. Pro dražitele je důležité potvrzení na základě čehož může nemovitost dražit. Složením se rozumí připsání částky na účet exekutora. Doporučujeme tuto jistotu zaslat s dostatečným časovým předstihem.

Kdo bude přítomen na obhlídce?
Na obhlídce bude vždy přítomen vykonavatel soudního exekutora či jiný oprávněný zaměstnanec exekutora, který nemovitost v případě zájmu zpřístupní.

Může si povinný odmontovat součásti nemovitosti (např. kuchyňskou linku, vestavěný sporák nebo vestavěnou lednici)?
Pokud je taková věc pevně spojena s nemovitostí a svojí povahou je určena k užívání nemovitosti (např. sporák, kuchyňská linka) a pokud se nacházela v nemovitosti v době jejího zajištění a ocenění, pak se nemovitost draží i s touto součástí a povinný není oprávněn si ji z nemovitosti odnímat. Dále platí níže uvedené.

Může povinný předmět dražby do dražby zničit?
Do zahájení dražby a přechodu vlastnického práva je stále majitelem povinný, je tedy oprávněn nakládat s nemovitostí. Pokud by však učinil úkon, který by nemovitost znehodnotil, může se jednat o maření výkonu úředního rozhodnutí.

Kdy nabývá usnesení o příklepu právní moci?
Usnesení o příklepu nabude právní moci uplynutím 15denní lhůty pro odvolání od doručení všem účastníkům. Usnesení o příklepu zpravidla nabude právní moci cca 20-30dnů od dražby. Soudní exekutor samozřejmě nemůže vyloučit, že se některý z účastníků proti usnesení odvolá a tím se datum nabytí právní moci oddálí.

Kdy si vydražitel může nemovitost převzít?
Vydražitel je oprávněn převzít vydraženou nemovitost dnem následujícím po vydání usnesení o příklepu (tedy fakticky druhý den po dražbě). O tom je povinen soudního exekutora písemně vyrozumět. Vydražitel je oprávněn převzít vydraženou nemovitost dnem následujícím po doplacení nejvyššího podání, nejdříve však po uplynutí lhůty k předražku tj. 15 dnů od zveřejnění usnesení o příklepu.

Kdy se vydražitel stane vlastníkem nemovitosti?
Vlastníkem (majitelem) nemovitosti se vydražitel stává ke dni vydání usnesení o příklepu (pokud doplatí nejvyšší podání). Je tedy na něm zda a jak si nemovitost převezme v souladu s ust. bodu I.Doporučujeme se dotázat přímo exekutora, zda disponuje např. klíči od nemovitosti.

Započítává se jistota na nejvyšší podání?
Ano, doplatek na nejvyšší podání je třeba snížit o složenou jistotu.

Kdy se vrátí jistota v případě, že jsem se nestal vydražitelem?
Poté, co některý z dražitelů učiní nejvyšší podání, běží lhůta 24h k podání námitek. Po této lhůtě je již možné vydat konečné usnesení o příklepu. Příkaz k zaslání jistot zpět neúspěšným dražitelům může být tedy zadán až po uplynutí uvedené lhůty, protože v případě, kdy by byla vznesena námitka a byla shledána důvodnou, mohou přihlášení dražitelé činit další podání. Neúspěšným dražitelům jistoty zasíláme zpět zpravidla do dvou pracovních dnů po vydání usnesení o příklepu. Těm dražitelům, kteří podali proti příklepu námitky, se zasílání zpět zpravidla do dvou pracovních dnů od právní moci usnesení o příklepu. O vrácení jistoty není třeba žádat.

Budu po vydražení jediným vlastníkem nemovitosti?
Draží se pouze nemovitosti a majetek, který je uveden v dražební vyhlášce. Pokud je povinný jediným vlastníkem nemovitosti, stáváte se výlučným vlastníkem. Pokud má povinný na nemovitosti „jen“ spoluvlastnický podíl (např. spoluvlastnický ve výši id.1/2), stane se spoluvlastníkem s někým jiným (zbývajícím spoluvlastníkem).

Jak dlouho trvá, než zanikne omezení vlastnického práva (zástavní právo)?
Zástavní právo zásadně zaniká, jakmile nabude právní moci usnesení o rozvrhu vydražené podstaty (zpravidla cca za 3 měsíce po dražbě). O zániku zástavních práv vyrozumívá katastr nemovitostí soudní exekutor. Jak rychle zástavní právo poté zmizí z listu vlastnictví, záleží na rychlosti konkrétního katastrálního pracoviště, které výmaz provádí.

Kdo podává daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí?
Daňové přiznání podává a daň z převodu nemovitosti platí vydražitel.

Jak složit dražební jistotu?
Jistotu lze složit hotově přímo v sídle exekutora, či převodem na účet uvedený v dražební vyhlášce, hotově lze složit jistotu pouze v případě, že se jedná o částku nepřevyšující 350 000,-Kč.

Co je předražek?
Osoby, jenž nejsou vyloučeny z dražby (§336h odst.4 OSŘ ), mohou ve lhůtě 15dnů ode dne zveřejnění usnesení o příklepu soudnímu exekutorovi písemně navrhnout, že vydraženou nemovitost chtějí nabýt alespoň za částku o čtvrtinu vyšší, než bylo nejvyšší podání. Podaný návrh musí obsahovat náležitosti podle § 42 OSŘ a podpis navrhovatele musí být úředně ověřen. Navržený předražek musí být ve stejné lhůtě i zaplacen.

Otázky a odpovědi v roce 2014

Mají banky pro rok 2015 v hypotékách připraven nějaký hypoteční strop?

Banky nebudou moci poskytnout žádnou novou hypotéku, která bude pokrývat více než 85% hodnoty nemovitosti. Tento limit je nastaven pro rok 2015 z důvodu bezpečnostního opatření ve spojitosti se současným trendem splácení. Kdo bude chtít půjčit na nemovitost, bude muset mít od příštího roku minimálně 15% tržní ceny.

Čekají nás v příštím roce 2015 nějaké změny v půjčkách na bydlení od bank?

Centrální banka chce 100% hypotéky zrušit z obavy, aby nenastal úvěrový boom, který zhruba před 7 lety rozpoutal hypotéční krizi v USA a následně i finanční krizi v Evropě. Pokud si dnes můžeme půjčit 100% na celou nemovitost, následně roste poptávka a ceny nemovitostí se rychle zvyšují. V této souvislosti může tato bublina velice rychle splasknout, lidé následně přestanou tyto hypotéky splácet, bankám zůstanou nemovitosti s nižší hodnotou než je dluh.Myslím si, že toto opatření je důsledek současné situace se splácením hypoték.

Jaké jsou běžné podmínky pro účast ve výběrovém řízení na první nájem obecních bytů Prahy 10 poskytovaný MČ Prahy 10?

- Žadatel musí být občan ČR - Trestní bezúhonnost - Schopnost uhradit soutěžní jistotu 50 000 Kč - Schopnost řádně platit nájem a náklady nezbytných staveb.úprav v bytě - Nabídka výše nájemného Běžné podmínky výběrového řízení naleznete také na internetových stránkách MČ Prahy 10 nebo v podatelně úřadu.

Jak nejlépe ušetřit za vytápění?
Jediným způsobem, jak ušetřit je snížit spotřebu. Chyby, které odstraníte, vám spotřebu energie sníží a vy tím ušetříte rodinné výdaje. Doporučujeme: - zateplení starších domů ( - 50% nákladů) - zateplení podlah a podhledů (tlumí také hluk) - výměna oken izolačními moderními trojskly - vyregulovat příp. rekonstrukce otopné soustavy - výměna starých neekologických zdrojů vytápění za nízko emisní zdroje na biomasu - nová tepelná čerpadla nebo instalace solárně- termických kolektorů. - dostatečně větrat (vznik plísní) - nezakrývat topná tělesa (dlouhé závěsy, nábytek) Přestože jsou tyto rady zpočátku nákladné, jejich dodržováním můžete ušetřit až 75% nákladů.

Kdy je znalecký posudek nezbytný?
Prodat nemovitost bez znaleckého posudku neplatí pro všechny typy nemovitostí, pro některé musí být dodán v každém případě. Jde např. o nedokončenou stavbu, lesní pozemek, pozemek s vodní plochou atd.

Kdo platí daň z nabytí nemovitosti?
Podle NOZ prodávající, ale obě strany se mohou dohodnout i na tom, že ji budou platit společně, případně, že ji zaplatí kupující. Činí čtyři procenta z ceny prodávaného bytu či domu.

Může se prodej bytu či domu bez znaleckého posudku prodražit?
Namísto úspory - zvýšení daně, tak se dá shrnout situace, do které se od začátku roku mohou dostat lidé, kteří prodali nemovitost. Podle NOZ k daňovému přiznání nemusí dodávat znalecký posudek, ale finanční úřad jim však může vypočítat daň z nabytí nemovitých věcí z ceny vyšší než té, za kolik byt či dům prodali. Úřady vycházejí z cenových map, podle kterých je mnohdy reálná cena vyšší než skutečná, za kterou se nemovitost prodala. Rozdíl ve výši daně může být až deset tisíc korun. Proto znalecký posudek nemovitosti doporučujeme.

Rostou ceny bytů v metropoli?

Průměrná cena bytů se podle průzkumu pohybuje okolo 1 800 000,-Kč, což pro pražskou domácnost představuje zhruba 10 čistých ročních příjmů. Úroky hypoték pořád klesají. Ceny bytů v paneláku, na okraji města, oproti bydlení v cihlové budově blíže centra, je někdy rozdíl až trojnásobný. Nejlevnější jsou byty v Ústeckém kraji – dva roční příjmy. Růst cen ovlivnila i krize na Ukrajině, což se dotklo jak metropole tak např. Karlovarska. Svou cenu bytů si stále drží byty v OV v blízkosti MHD.

V čem spočívá novela zákona energetické náročnosti budovy?

Podle NZ č. 406/2000sb. má povinnost vlastník budovy nebo spol. vlastníků jednotek, zajistit při prodeji nebo pronájmu, zpracování tzv. průkazu energetické náročnosti (Průkaz). Zároveň je povinností i vlastníka jednotky předložit Průkaz nebo ověřenou kopii možnému kupujícímu či nájemci před uzavřením smluv a při podpisu smlouvy . Od 1.1.2015 je Průkaz povinný pro užívané bytové domy nebo administrativní budovy s celkovou energeticky vztažnou plochou větší jak 1.500m2. Od 1.1.2017 je Průkaz povinný (bez ohledu jestli dochází k prodeji či pronájmu) pro užívané bytové domy nebo administrativní budovy s celkovou energ. vztažnou plochou větší jak 1.000m2. Od 1.1.2019 je Průkaz povinný (bez ohledu jestli dochází k prodeji či pronájmu)pro užívané bytové domy nebo administrativní budovy s celkovou energeticky vztažnou plochou menší jak 1.000m2. Při prodeji bytu si vlastník byt. jednotky o Průkaz jednoduše zažádá nebo doloží vyúčtování dodávek elektřiny a plynu za uplynulé 3 roky. Jinak hrozí pokuty 100 000,- až 500 000,-Kč.

Na co si dát pozor při sjednání nebankovní půjčky na bydlení?

Podrobně se seznámit se všemi podmínkami a závazky vyplývající ze sjednané smlouvy, informovat se o výši poplatků a případných sankcí za nesplnění sjednaných závazků. Důležitá je informace o celkové nabídce s konečnou částkou placení. Jakým způsobem budete půjčku splácet a po jakých částech. Zákon stanovuje čtrnáctidenní ochrannou lhůtu, během které můžete zvážit, zda půjčku opravdu potřebujete, nebo zda od smlouvy bez udání důvodu písemně odstoupit. V takových případech by jste neměly platit žádné sankce či poplatky za zrušení.

Vrátí nám stát peníze za odpočet úroků z hypotéky?

Lidé, kteří v daňovém přiznání uplatnili odpočet úroků z hypotéky na základě potvrzení z banky nebo stavební spořitelny, se mohou těšit z ušetřených peněz. Až 45 tis. korun. Maximální částka, kterou lze odečíst , je 300tisíc korun za rok. Finanční úřad má povinnost vrátit přeplatky do třiceti dnů od podání žádosti.

Co nám přinese Nový metropolitní územní plán, s čím počítat v roce 2017 v jeho vydání?

Podle nově zveřejněné části metropol. plánu se nebude Praha dále rozšiřovat a zastavovat krajina. Naopak se bude rozvíjet stávající území města , protože Praha má obrovský nevyužitý potenciál v podobě zanedbaných území uvnitř metropole. Zamezí se tak expanzi Prahy a umožní se soustředit investice do rozvoje uvnitř města. Poprvé se také určí výškové hladiny zástavby, což znemožní stavbu solitérních výškových budov na nevhodných místech, např. v lokalitě s charakterem vilové čtvrti.

Jak se dá řešit situace financování vlastního bydlení?

Zhruba 80% Čechů má bydlení v osobním vlastnictví, podobně jako ostatní východoevropské země. Oproti předcházejícím letům, poklesl zájem o nájemné bydlení zhruba o polovinu. Protože v České republice je nyní 22% bytů postavených před koncem druhé světové války a stále se užívají, roste zájem o renovace domovů. Pro financování rekonstrukce a koupě bytů existuje na trhu řešení, ať už oblíbené hypoteční úvěry nebo stavební spoření s příznivými úrokovými sazbami. Další výhodou je odepsání úroků z daňového základu pro výpočet daně z příjmu.

Jaké jsou novinky v OZ co se týče podnikatelských smluv?
Všechny podnikatelské subjekty, družstva , si musí nechat zkontrolovat, jestli jejich společenské smlouvy v obchodním rejstříku odpovídají novému kodexu. Právníci musí firmám zrevidovat a sjednotit smlouvy a stanovy s novými předpisy, jinak jim hrozí pokuta od soudu v případě i zánik. Vzhledem k tomu, že advokátní kancelář si účtuje za hodinu práce několik tisíc korun, jde o dost nákladnou sumu pro jednotlivé firmy a subjekty.

Je dobré z hlediska podnikatelského pohledu nemovitost koupit, rekonstruovat a prodat?
Vývoj po krizi, kdy se zájem o pronájmy zvýšil, nahrává spíše tomu, nemovitost koupit, vlastnit a pronajímat. Je to zkrátka stabilní, pomalý a dlouhodobý byznys.


Chceme přestavět půdní prostor na bydlení, na co si máme dát pozor?
Důležité je mít k půdě dobrý přístup. Pokud není, musí se vymyslet nové řešení a většinou to není snadné. Dobrý výhled a aby byla dobře půda stavebně řešena. Když jsou střešní okna příliš vysoko,nevidíte ven a díváte se jen do nebe. Přestavba půd je z hlediska administrativy složitý proces a to nejen vzhledem k památkové ochraně v centru Prahy, ale i kvůli nutnosti souhlasu všech spoluvlastníků domu, kterých je někdy i dvacet.

Jaká je průměrná cena bytů v Praze a o jaké je největší zájem?
Ceny bytů jsou poměrně odlišné. Na trhu se zvýšily jen o 0,2 procenta a drží se na úrovni 61 400 korun za metr čtvereční. Nejvíc nabízenými dispozicemi jsou stále 2+kk a 3+kk. Velký význam mají na trhu také garsonky a 1+kk, které se na pražském trhu prodávají okolo 1,8mil-2,3 mil. korun. Největší vliv na rozhodnost zákazníků má lokalita

Kdy může majitel nemovitosti podat svému nájemci výpověď?
Pronajímatel bytů či domů získal podle Nového občanského zákoníku silnější práva jak se vypořádat s těmi , kdo neplatí své závazky. V případě hrubého porušení nájemní smlouvy ji může vypovědět okamžitě a to už bez rozhodnutí soudu. Navíc nemusí zajišťovat náhradní ubytování. Důležitou změnou v NOZ je možnost okamžité výpovědi z důvodů neuhrazení tří nájmů.

Jak mám správně vyhodnotit při koupi bytu jeho optimální výměr?
Každý zákazník má při nákupu bydlení jiné potřeby, priority a finanční možnosti. Za jakým účelem nakupujete bydlení , zda pro děti nebo např. na investici…Tomu odpovídá výběr lokality, velikosti. Důležité je zachování optimální výměry bytu vzhledem k počtu místností a cenové úrovni. Tedy byt ani příliš malý ani zbytečně velký. Co by dnes nemělo chybět, jsou balkon nebo terasa u obýv. pokoje, šatna, komora, sklepní kóje a garáž.

Jaký je prosím rozdíl mezi nájemce a pachtýřem?
Předpokládá se, že pachtýř bude nemovitou věc obhospodařovat tak, aby přinášela výnos. Pokud je pozemek přenechán za účelem rekreace jedná se tedy o nájem, ale bude-li přenechán na pěstování plodin, bude se posuzovat jako pacht. V tomto posuzování může dojít v praxi k potížím. Zajímavá je nová možnost zajistili právo prvního v pořadí zástav.

Máme možnost hlídat si případné podvodníky, kteří by mohli falšovat vklady do katastru?
Ano Český úřad zeměměřický a katastrální nabízí automatické informování o návrzích a záznamech v zápisu. Můžete si zřídit službu „hlídacího psa“, služba je zpoplatněna, ale pro ty, kteří nejsou zvyklí své vlastnictví pravidelně kontrolovat může být dobrou investicí.

Chci začít stavět dům, ale nevím, jak je to s pozemkem u stavby? Je automaticky součástí?
Podle změn v NOZ je ustanovení, že stavba není samostatnou nemovitostí, ale stává se součástí pozemku. Pokud stavíte na vlastním pozemku dům, stane se jeho součástí. Pokud stavíte na cizím pozemku, dům se stává součástí pozemku jiného vlastníka, ale můžete získat tzv. Právo stavby, které se dá sjednat i opakovaně, max. na 99let.

Jak nejlépe ušetřit za vytápění?

Ceny tepla a energií stále rostou , a proto jediným způsobem, jak na nich ušetřit je snížit jejich spotřebu. Nemusíte pouze utahovat kohoutky vašeho topení, ale zaměřte se raději na chyby které spotřebu tepla výrazně zvyšují. 1. U starších domů doporučujeme jejich zateplení, oprava fasády je velice efektivní, i když počáteční investice je vyšší. Ušetříte 50% nákladů za topení. 2. Zateplení podlah a podhledů, užijete si teplo od nohou. 3. Výměna oken s izolačními trojskly. 4. Rekonstrukce nebo výměna staré otopné soustavy. 5. Nezakrývat topná tělesa! Např. nevzhledné radiátory překrýt závěsy, které brání pronikat teplu do místnosti. 6. Větrat ano, ale krátce a intenzivně.

Chtěl bych se zeptat, jestli existuje nějaké jednodušší řešení administrativy, dokumentů a papírování pro správce Společenství vlastníků jednotek?
Můžeme vám nabídnout vyzkoušet nezávislý server Domsys, který podporuje Nový občanský zákoník. Tato webová aplikace garantuje – snadnou tvorbu vyúčtování, automatický výpočet předpisů záloh, odečty měřidel, rozúčtování nákladů na teplo, evidenci plateb, kontrolu dlužníků, snadné dohledán í a zobrazení dokladů kdykoli a kdekoli, přístup pro více uživatelů současně, vložení dokumentu do systému přímo ze scanneru jedním klikem. Domsys je poskytován za cenu dle počtu spravovaných jednotek . Získáte i pravidelnou aktualizaci softwaru, zákaznickou podporu e-mailem i telefonicky. Domsys doporučujeme.

Co se stane se s budovama o které se nemá kdo starat?
Tzv. ruiny, které nikomu nepatří a ohrožují své okolí, by měly zmizet. Pokud se jejich majitel nebude o ně starat víc jak deset let, připadnou státu. Ten zajistí opravy, údržbu i placení daně.

Mám stavbu na pozemku jiného majitele. Musím dodržet její prodej dle předkupního práva?
Ano, pokud má stavba i pozemek dva majitele, mají vzájemně předkupní právo. Vy jako majitel stavby musíte nabídnout stavbu přednostně majiteli pozemku a naopak. Pokud majitel pozemku bude chtít pozemek prodat, máte i vy předností právo k odkoupení.

Může být v nájemní smlouvě uvedeno penále z prodlení nájemného?
Dle NOZ nelze požadovat po nájemci žádné penále. Toto by bylo v rozporu se zákonem platným od 1.1.2014. Pronajímatel může pouze požadovat procenta  z prodlení, které jsou dány zákonem.
Jakékoli jiné sankce jsou nepřípustné.

Za jak dlouho od předání bytu by měl majitel vrátit kauci od pronajatého bytu?
V současné době se nenazývá kauce kaucí ,ale peněžitou jistotou. Majitel vrací kauci po ukončení nájmu  dle předem dohodnuté dohody. Ve smlouvě se obvykle udává vrácení jistoty ihned při předání bytu , pokud je vše v odpovídajícím  stavu s přihlédnutím k běžnému opotřebení a na bytě neváznou žádné dluhy. tj. musí být uděláno i konečné vyúčtování. 

Může mě majitel vystěhovat, když mám psa a jeho štěkot vadí sousedům?
Podle nového občanského zákoníku 2014  může nájemce chovat v bytě zvířectvo bez souhlasu majitele. Za svého psa či jiné zvíře nájemce však plně zodpovídá tzn., že nesmí být jakýmkoli způsobem narušován domovní řád a klid spolubydlících. Pokud dochází k porušování těchto pravidel je možné podat výpověď ze strany pronajímatele.

Dostanu letos nějakou státní finanční podporu na opravu nemovitosti?
Na zateplení, výměnu oken či instalaci solárních panelů přispěje dotace ministerstva životního prostředí Nová zelená úsporám. Žádat o podporu můžete před zahájením rekonstrukce, v průběhu nebo i po ní, pokud jste s ní začali do 1.1.2013 . Na zateplení dostanete 30 – 55% nákladů nebo 550 tisíc Kč.

Jaké bydlení je lepší? V cihlovém nebo v panelákovém domě?
Z průzkumu vyplývá, že rozdíly se prakticky setřely. Protože většina panelového bytového fondu byla významně modernizována např. zateplením, výměnou oken či novou fasádou, je více jak dvě pětiny Čechů s tímto bydlením spokojené.

Jaké jsou ceny bytů v novém roce?
Po čtyřech letech propadu dochází k růstu cen nemovitostí pražských bytů a předpokládá se, že cenové oživení dorazí i do ostatních regionů České republiky. Ceny bytů vzrostly o půl procenta, v hlavním městě pak dokonce o tři

Stále čteme články v novinách o změnách v OZ. Kdo tedy vlastně platí daň z převodu nemovitosti?
Od letošního roku je zákon o dani z převodu nemovitosti upraven nově tak, že si strany mohou při koupi či směně nemovitosti sami zvolit, kdo bude poplatníkem, zda nabyvatel nebo druhá strana.

Slyšela jsem, že dle nového zákoníku se již nemusí předkládat odhad nemovitosti ke stanovení základu daně. Je to pravda?
Ano skutečně, dle nového OZ není nutné nechat vypracovat znalecký posudek, ale bude stačit stanovit tzv. směrnou hodnotu. V praxi to znamená, že poplatník uvede identifikaci příslušné nemovitosti, stavebně technické parametry a údaje vztahující se k bezprostřednímu okolí nemovitosti. Finanční úřad pak následně vyčíslí dle vzorců směrnou hodnotu na základě  které se stanoví základ daně.

Otázky a odpovědi v roce  2013

Jsou lidé v současné době náročnější na své bydlení?
Při prodeji domků se projevil fakt, že lidé upřednostňují  městské bydlení před okrajovými lokalitami. Přesto developeři nabízejí stále více domů za hranicí metropole. Klienti jsou mnohem více nároční na to v jakém místě budou bydlet. Zvažují dostupnost, občanskou vybavenost a zeleň v okolí domu.

O jaké domy je v Praze největší zájem?
Určitě je nutno říci, že ekonomická krize se projevila na trhu s rodinnými domky. Spíše se prodávají domky menší, většinou řadové rodinné domy. Přiléhající pozemek je menší, tudíž je pro mnoho lidí i dostupnost mnohem příznivější. Dispozičně se tyto domky pohybují ve vel. 4+k.k. nebo 5+k.k.

Je pravda, že lidé kupují byty za účelem investice i na hypotéky?
Je tomu tak. V současné době klienti nakupují byty za účelem pronájmu nejen za hotové. Je to především kvůli nízkým úrokovým sazbám. Při koupi s využitím hypotéky splátky vyjdou levněji než tržní nájemné, za které mohou byt pronajmout. Např. byt 1+k.k. v ceně 1.350.000,-Kč (splátky na 30 let) činí 6.274,-Kč včetně všech poplatků. Tržní nájemné za tuto garsonku se pohybuje mezi 7.500 až 8.000,-Kč bez energií. Spořit a investovat do vlastního bydlení je levnější než bydlet v nájmu.

Co je důležité zvážit při koupi bytu od developera?
Je několik důležitých bodů, které je třeba důkladně zvážit při výběru nového bydlení. Prověřte, zda je v okolí dobrá občanská vybavenost, dostatek zeleně a v nepodstatné řadě dobrá dostupnost do zaměstnání či školy vašeho dítěte. Dále je nutno zvážit dispozici bytu tj. světlost a světové strany vzhledem k větratelnosti bytu. Energetická náročnost stavby je v současnosti také dalším faktorem při výběru bytu, dále pak kvalita developerské firmy či různé bonusy, které poskytují pro své klienty.

Jaké byty kupují mladí lidé?
Mladí lidé ve svém životním startu koukají již po bytech 2+k.k. Garsonky již nepatří mezi nejvyhledávanější bydlení současné mladé generace. V současnosti se tyto byty pohybují okolo 1,7mil.

O jaké velikosti bytů je největší zájem?
Pokud klient shání bydlení je ochoten vybírat spíše z nabídky malometrážních bytů a to především kvůli ceně nemovitosti. Nejčastější poptávka je po bytech 2+k.k. a 2+1 a to se jedná i o rodiny s dětmi, s tím, že větší byt si koupí později. Většina developerských projektů je k těmto požadavkům již přizpůsobena.

Kupují lidé byty ve fázi projektu?
Prodej bytů ještě před zahájení stavby je podstatně nižší oproti prodeji bytů před těsným dokončením nebo byty již zcela dokončené. V zajímavých lokalitách však klienti kupují od developera byty ještě před zahájením stavby často. Čísla se pohybují okolo 50-70%.

Zlepšil se přístup developerů vůči klientům oproti minulým letům?
Developeři se skutečně snaží vyjít klientům vstříc a to zejména vybavením, ale i cenou bytů.  Poskytují také výhodnější splátkové kalendáře. Nejčastějšími požadavky jsou změny v obkladech, materiálech dveří a podlahových krytin, ovšem v případě náročnější klientely se mění i dispozice bytu.

Slyšeli jsme, že v letošním roce stoupl zájem o koupě bytů?
Je tomu skutečně tak, zájem v letošním roce díky výhodným podmínkám nejrůznějších bank vzrostl. Nabídka bytů však značně převyšuje poptávku. Ze statistik je zřejmé, že nabídka bytů je dvakrát vyšší než poptávka.

V jakých lokalitách se staví nejvíce nových bytů?
V současné době se opět rozběhl trh s novými nemovitostmi. Vzhledem k výhodným hypotéčním úvěrům zájem oproti minulým dvoum letům opravdu vzrostl. Bezkonkurenčně nejvíce developerských projektů najdete v Praze 4, 9 a 10.

Jak se pohybují ceny bytů v centru Prahy oproti okrajovým částem?

Určitě nejdražší byt leze pořídit v centru Prahy. Běžná cena nového bytu se pohybuje kolem 50-55tis. korun za metr, ovšem v centru se pohybuje cena okolo 72-80tis. korun za metr čtvereční bez DPH. Ovšem luxusní byty jsou ještě dražší.

Prodávají se stále nejvíce malometrážní byty?

Největší zájem v Praze je o dispozice bytů 2+k.k. a 3+kk, kdy cena za metr čtvereční se pohybuje zhruba okolo 55 tis. korun. Bytů je stále hodně a klienti si mají stále z čeho vybírat

Jak často v současnosti rozhoduje soud o exekučním řízení?
Exekuce jsou skutečně častým krokem k vymáhání pohledávek. Oproti minulému roku však exekucí ubylo. V roce 2012 soudy nařídily 463 exekucí, v letošním roce jen 320. Dlužníci často využijí situace, kdy uhradí pohledávku na základě předžalobní výzvy a svůj dluh tedy vyřeší ještě před nařízením exekuce.

Kdo je povinen zažádat o energetický štítek?
Skutečně od ledna 2013 vešel v platnost nový zákon stanovující povinnost zajistit si zpracování energetického průkazu. Povinnost se vztahuje na všechny prodejce nemovitostí a budov včetně prodeje ucelené části budovy tj. prodej bytu. U bytů lze však průkaz nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou bytovou jednotku za poslední tři roky. Povinnost pořízení štítku se týká i nově pronajímané nemovitosti. V r. 2016 se zákon bude vztahovat na pronájem bytů. Povinnost se netýká  rekreačních objektů ani družstevních bytů.

K čemu slouží nově zavedené energetické štítky?
Nový zákon povinnosti zajistit si zpracování energetického průkazu slouží jako informace pro kupující či nájemce, kteří si tak zjistí náklady na energie. Tento štítek je povinen si zajistit prodávající či pronajímatel nemovitosti. Firem, které tyto štítky zpracují dle požadavku zákazníka je poměrně velký výběr. Cena se pohybuje podle velikosti nemovitosti zhruba od 5.000,-Kč

Jaké jsou výhody při refinancování hypotéčního úvěru v letošním roce?
V případě, že v letošním roce žádáte o refinancování vašeho úvěru na nemovitost, jste ve velké výhodě oproti minulým letům. V roce 2013  jsou extrémně výhodné úrokové sazby při refinancování úvěru. Nejrůznější banky se předhání o nízké úrokové sazby, poskytují různé bonusy a poplatkové dovolené což znamená, že neplatíte 200,-Kč za měsíční správu a vedení účtu. Ušetřit se dá skutečně všude a plně doporučuji refinancování Vašeho úvěru.

Ceny novostaveb klesnou, vzroste zájem o starší nemovitosti?

Další pokles cen v řádech desítek procent u novostaveb a developerských projektů se čeká v roce 2013. Výrazné zvyšování cen u starších, tzv. second hand nemovitostí, už odborníci nečekají. Cenová hladina bude stagnovat či mírně klesat. Hlavními důvody jsou rostoucí nezaměstnanost, nepříznivé daňové zákony – zvýšená daň z převodu nemovitostí – a celková negativní nálada na trhu.

Otázky a odpovědi v roce  2012

Za jakých podmínek lze městský či magistrátní byt zprivatizovat?
Pokud nabízí nájemníkům městská část či magistrát byty k odkoupení je nutno aby s odkoupením souhlasilo 60 procent ze všech nájemníků. Poté lze založit družstvo, kterému následně magistrát byt prodá. Nájemníci, kteří o byt nestáli, se pak stanou nájemníky družstva, kteří se řídí příslušnými stanovami družstva.

Lze stále odkoupit městský byt?
Ano, ještě stále probíhá odkup bytů od městských částí a magistrátu. Tyto byty však mohou odkoupit pouze nájemníci, kteří mají smlouvy na dobu neurčitou či regulovaný nájem. V současné době chystá magistrát prodej většího množství bytů, zejména na sídlištích – Barrandov, Černý Most a Stodůlky. Ceny bytů se budou pohybovat okolo 17 až 19 tisíc korun za metr čtvereční.

Jak se v současnosti na realitním trhu pohybují ceny starších i nových bytů.
Ceny bytů v současnosti stále pozvolna klesají. Je to způsobeno především velkou nabídkou oproti poptávce. V současné době je ke koupi k dispozici okolo 10 tisíc bytů. Metr čtvereční lze koupit od 30 do 80 tisíc korun, což jsou obrovské rozdíly. Musíme tedy počítat se stavem a stářím bytu a v neposlední řadě i lokalitou. U novostavby se cena pohybuje přibližně okolo 50tisíc korun za metr čtvereční.

Předpokládá se v tomto roce pokles hypotéčních úroků?
V tomto roce klesly rekordně úroky u hypotéčních úroků. Neovlivnilo to však trh s nemovitostmi. Nepoklesly ani ceny nových bytů.  Úrokové sazby klesly z 5% až na 3,77. Vzhledem k stále trvající celosvětové krizi v hospodářství se lidé obávají  zda budou moci hypotéky splácet i v následujícím období.

Je vhodné podepisovat s realitní kanceláří exkluzivitu na prodej své nemovitosti?
Každý profesionální makléř vám odpoví jednoznačně že ano. V případě podepsání takovéto smlouvy je možné investovat do inzerce příslušné nemovitosti značně větší finance. Tyto smlouvy by však měly být uzavřeny na dobu 3 až 6ti měsíců. V případě, že Vaši nemovitost nabízí někdy až deset realitních kanceláří, nepůsobí pro klienty tato nemovitost věrohodně, jelikož různí prodejci inzerují vaši zakázku za jinou cenu a někdy i s nevěrohodnými informacemi. Proto jednoznačně doporučujeme.

Jaký byl realitní trh s byty před deseti lety v porovnání se současností?
Před deseti lety byl trh s byty naprosto odlišný. Trh se rozjel především v r. 2000, kdy zájem o byty rapidně stoupl. Tímto zájmem se ceny nemovitostí posunuly až na horní hranici do roku 2008. Pak nastala krize, která byty opět stlačila směrem dolů až o 30%, záleží na lokalitě. Tyto ceny se drží stále.

Otázky a odpovědi v roce  2011

Kohout reality - 17 let na trhu realit

Vzhledem k dlouhodobé spolupráci s listami Praha 10 máme možnost touto cestou poskytnout informace k  Vámi stále se opakujícím dotazům.  Často lidé kladou nejrůznější otázky týkající se obchodu s nemovitostmi, které Vám rádi zodpovíme.

Náš profesionální pracovní tým Vám ochotně pomůžeme s prodejem či pronájemem Vaší nemovitosti..

Do jaké nemovitosti je vhodné investovat?
V současné době se dobře prodávají zejména byty s optimálním poměrem ceny a kvality. Nejlépe jdou na odbyt byty v širší centru Prahy v ceně do pětačtyřicetitisíc korun za metr čtverční bez daně z přidané hodnoty. Mezi pořizovanými nemovitostmi jsou stále nejoblíbenější již stojící byty střední kategorie tedy 2+kk a 3+1.

V případě, že chci koupit nemovitost za účelem pronájmu, je výhodnější koupě bytu v os. vlastnictví či družstevním?
U bytů v osobním vlastnictví máte jistotu, že byt můžete pronajmout komukoli bez schválení či posuzování třetí osoby. U bytů jež jsou ve vlastnictví družstva musíte počítat se stanovami příslušného družstva, které určují podmínky pronájmu bytu. Družstvo může zamítnout pronájem cizincům, ve většině případů pronajímatel platí družstvu  poplatky spojené s pronájmem bytu apod. Doporučuji tedy pořízení nemovitosti v os. vlastnictví. Je nutno však počítat s vyšší pořizovací cenou bytu.

Je možné darovat nemovitost dětem ještě za života rodičů?
Darování nemovitostí dětem za života rodičů je časté, zejména jedná-li se o dům či byt. V některých případech je tato forma darovací daně vhodná, jelikož rodiče rozhodnou, jakým dílem podělí majetek mezi své potomky. Mezi dětmi následně nedojde k různým sporům. Na druhé straně, někdy může mít jedno z dětí pocit křivdy, že dostalo menší díl než ten druhý. Je na každém jak se rozhodne dědictví řešit, zda darem či dědickým řízením

Jaká daňová povinnost je při pronájmu bytu?

Jsou dvě možnosti, jak uhradit daň z pronájmu nemovitosti. První možnost je uhradit daň dle skutečných výdajů, které slouží na dosažení, zajištění a udržení příjmů. Druhá možnost je použít paušální výdaje ve výši 30% z příjmů. Kombinace obou způsobů není možná.

Lze koupit nemovitost za hotové peníze? Skutečně, takto pořízená nemovitost je v rozporu se zákonem.

Skutečně, takto pořízená nemovitost je v rozporu se zákonem. V hotovosti lze pořídit věc či nemovitost max. do 15 tisíc eur. V případě, že finanční úřad odhalí transakci v hotovosti u fyzické osoby-nepodnikatele převyšující tuto částku uloží  pokutu za porušení zákona o platbách v hotovosti. Odpovědnostní právo zaniká po uplynutí jednoho roku po jeho spáchání. U právnických osob a fyzických osob-podnikatelů trvá zánik práva až 10let.

Slyšel jsem, že je možno vydražit nemovitost za velmi zajímavou cenu.
dražeb.

Ano skutečně lze v současné době pořídit nemovitost jak už byt, dům, či pozemek v dražbě. Počet zabavených nemovitostí oproti minulým letům stoupl skoro dvojnásobně. Pokud plánujete pořízení nemovitosti přes dražbu, máte nejlepší příležitost. Nejnižší vyvolávací cena v našich držbách začíná na dvou třetinách odhadní ceny. Pokud se nemovitost neprodá v první dražbě její cena do dalších aukcí dokonce klesne. Tyto nabídky je možné najít u některých exekutorských úřadů zveřejňující seznam dražeb.

Jak vybrat vhodnou realitní kancelář na prodej mého bytu?
Při výběru vhodné RK je nutno vybrat mezi makléři toho, který je schopen Vám poradit i s reálnou cenou Vašeho bytu, jelikož předražené byty v této době nelze prodat. Dále by měl kompletní servis příslušné kanceláře zahrnovat zprostředkovatelskou smlouvu, kvalitní inzerci, vypracování kupních smluv včetně vkladu na katastr nemovitostí, zajištění převodu peněž včetně ověření všech podpisů a fyzické předání bytu. V průběhu prodeje je nutno být informován o průběhu činnosti RK. Věřte, že i dobrý makléř ohodnotí dobrou komunikaci mezi ním a svým klientem, čím zajistí skutečně kvalitní prodej Vašeho bytu či nemovitosti.

Jaká je daň z převodu nemovitosti v případě darovací smlouvy?
V případě, že jste příslušnou nemovitost nabyli prostřednictvím darovací smlouvy a následně ji v krátkém čase prodali, rozhoduje, pokud jste před prodejem  nemovitosti měli bydliště (nikoli trvalý pobyt) kratší než dva roky, pak jste od daně z příjmu osvobozeni. Pokud se týká bydliště, zákon tím nemá na mysli adresu uvedenou v občanském průkazu ale faktické místo pobytu (do této doby se vejde i symbolický jeden den).

Mám prodej svého bytu svěřit jedné nebo více RK?

V této době závisí prodej Vaší nemovitosti zejména na ceně, za kterou se nemovitost prodává.
Často se klienti domnívají, že když svou nemovitost nabídnou více kancelářím mají vyhráno, což je však chyba již na začátku. Všichni makléři dnes inzerují na stejných serverech. Váš byt či dům se objeví několikrát na stejném místě, avšak s různými cenami a informacemi. Tímto se stává Vaše nemovitost bazarovým zbožím na trhu s realitami. Doporučuji vybrat pouze jednu RK, která Vám zajistí kompletní servis týkající se prodeje nemovitosti. Je však nutno ještě dodat, že ani nejlepší makléř neprodá předraženou nemovitost. V příštím čísle poradíme dle jakých kritérií vybrat vhodnou RK.

Jak probíhá daň z převodu nemovitostí u směnné smlouvy?
Daň z převodu nemovitostí jsou účastníci tj. převodce i nabyvatel povinni platit společně a nerozdílně. I v případě, že se strany dohodnou a daň neuhradí ani jeden z nich, finanční úřad může požadovat úhradu celé částky po kterémkoli z nich. Výměna nemovitostí je považována za jeden převod, daň činní 3% z odhadu cenově „dražší“ nemovitosti.

Lze prodat byt zatížený hypotékou?
Pokud chcete prodat byt zatížený hypotékou, nemusíte hypotéku předčasně splácet. Jednorázové splacení úvěru se může prodražit vzhledem k mimořádným poplatkům. Vyplatí se proto počkat na konec fixace úrokové sazby. Svou hypotéku lze přenechat kupujícímu, který využije stávající hypoteční úvěr.  Nový kupec přebírá hypotéku za stejných podmínek tj. úrok. sazba, doba splatnosti i délka fixace.  V případě žádosti kupujícího o novou hypotéku, je nutno, aby byl stávající úvěr splacen.

Doporučil by jste koupi bytu v družstevním vlastnictví?
Byty, které jsou stále v družstevním vlastnictví jsou určitě výhodnější, co se týká pořizovací ceny. Je však nutno poukázat na prověření případné anuity (zůstatkové hodnoty) příslušného bytu. Tato anuita se splácí v měsíčních splátkách, což je výhodnou pro kupce který  nemá tak velkou hotovost. Ceny družstevních bytů bývají vždy o něco nižší než byty v osobním vlastnictví.

Otázky a odpovědi v roce  2010

Co je nutno prohlédnout při špatném stavu kupované nemovitosti?
Při koupi levnější nemovitosti je nutné ohlídat především jeho technický stav. Nejlépe je pozvat si odborníka, který s určitostí odhadne stav nutných oprav. V případě běžných oprav si každý poradí sám, avšak plísně, rozvody el. energie, vody a plynu mohou pěkně znepříjemnit případnou rekonstrukci.  Každý si musí rozhodnout, zda dlouhodobá rekonstrukci se vyplatí.

Je v současné době možné v Praze pořídit byt do milionu korun?
Ten kdo chce pořídit v metropoli byt za jeden milion korun nemá skoro šanci. V této cenové relaci by se jednalo s největší pravděpodobností o byt v nežádoucí lokalitě ve špatném technickém stavu.  Někdy ani nestačí provést rekonstrukci bytu, jelikož i domy bývají v dezolátním stavu.  Vzhledem ke špatnému stavu domu může do bytu zatékat, výtah nemusí splňovat bezpečností normy atd.  Když si k pořizovací ceně přičtete částku za rekonstrukci často se dostanete až na 1,4milion korun

Kdo podává daňové přiznání v případě prodeje nemovitosti několika vlastníků?

Daňové přiznání z převodu nemovitostí podává jeden z vlastníků jako společný zástupce. Daňové přiznání musí být podáno do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad do katastru nemovitostí. Ve stejné lhůtě musí být daň i uhrazena.  Součástí daňového přiznání je ověřený opis kupní smlouvy a  znalecký posudek na nemovitost.

Prodávám již 3 měsíce svůj byt a zatím bez výsledku. Jak dlouho mám čekat se snížením ceny?

 V případě, že prodáváte byt ve standardním stavu, je průměrná doba prodeje jeden až dva měsíce. V případě, že se v bytě nekonají žádné prohlídky a zájem o tento byt není, je nutno snížit cenu prodávané nemovitosti. Praxe bývá taková, že po měsíční nabídce bytu kontaktujeme klienta a sjednáváme slevu.  V této době záleží především na ceně prodávané nemovitosti. Předražené byty jsou neprodejné, jelikož nabídka převyšuje poptávku.

Lze prodat byt zatížený hypotékou?

Pokud chcete prodat byt zatížený hypotékou, nemusíte hypotéku předčasně splácet. Jednorázové splacení úvěru se může prodražit vzhledem k mimořádným poplatkům. Vyplatí se proto počat na konec fixace úrokové sazby. Svou hypotéku lze přenechat kupujícímu, který využije stávající hypoteční úvěr.  Nový kupec přebírá hypo za stejných podmínek tj. úrok.  sazba, doba splatnosti i délka fixace.  V případě žádosti kupujícího o novou hypotéku, je nutno, aby byl stávající úvěr splacen.

Nechcete investovat, ale bydlet?

Pokud si budete pořizovat byt pro bydlení, nikoli jako investici, máte teď šanci hodně ušetřit, protože ceny bytů, hlavně těch panelových šly výrazně dolů.  Např. byt 3+1 s lodžií o vel. 65m2 stál v roce 2007 tři miliony, koncem minulého roku však cena klesla až o pět set  tisíc korun. Někdy jsou zlevněny i nové byty od developerských firem. U hotových bytů nabízejí různé slevy a bonusy.

Jak investovat našetřené peníze do nemovitosti?

Pokud chcete našetřené peníze uložit do nemovitosti je výhodnou investicí koupě stavebního pozemku ve městě a jeho okolí.  Je jich málo a ceny klesat rozhodně nebudou, spíše naopak. Výhodné je také vložit peníze do levnějších cihlových  bytů v širším centru Prahy,  jejichž cena se drží a nejspíše i trochu vzroste. Dlouhodobě jsou jistotou i cihlové byty v centrech velkých měst,  které si svou hodnotu stále udržují.

Jak to vypadá s cenami novostaveb?
Ceny novostaveb od developerů se snížily zhruba o patnáct procent. Více jak dříve dnes záleží na lokalitě, kde nemovitost stojí. Velcí developeři shodně tvrdí, že nové bydlení už zlevňovat nebude. Dokonce předpokládají, že v průběhu roku ceny bytů a domů porostou

Lze nějak vyřešit potíže s placením nájemného u majitelů či obcí?

Potíže s placením svého bydlení mají hlavně osaměle žijící důchodci, matky samoživitelky a lidé bez práce. V případě platební neschopnosti se lze obrátit s žádostí o pomoc na obec a zažádat o příspěvek na bydlení. Tento příspěvek se pohybuje max. do 4.000,-Kč,  kdy  záleží o jakou osobu právě jde. 

Jak se bude hýbat nájem u obecních a nájemních bytů?

V tomto  roce budou nájemci obecních bytů v řadě menších měst platit o více než polovinu větší nájemné než loni. S dalším zvyšování nájmů by měli s jistotou počítat ti, kterým majitel domu pro následující období  vyměřil činži pod padesát korun za metr čtvereční. To je minimální potřebná částka k základní údržbě domu. Pokud dochází k zateplování domu či jiným větším údržbám minimální částka rapidně stoupá.

Otázky a odpovědi v roce  2009

Vánoční vydání

Vážení čtenáři, asi není nutno, abychom se představovali. Většina z Vás, kteří čtou listy P10 nás znají jako realitní kancelář působící na Praze 10. V dnešním článku bychom rádi navázali na stále se řešící problematiku neboli krizi na realitním trhu. Celosvětová krize počala ve Spojených státech amerických a následně i krize úvěrová.   Tuto krizi jsme v naší republice zaznamenali již na podzim minulého roku a od této doby stále trvá.
Slabší realitní kanceláře na přelomu roku svou činnost ukončily, větší zůstávají. Není to však lehké pro nikoho z nás. Některé RK, které nemohou získat své nemovitosti do nabídky přistupují k různým intrikám, jež přivádějí solidní RK a zároveň i majitele nemovitostí do špatného světla. Nechci však hovořit o RK kteří kazí jméno těm, kteří se snaží poskytnout svému klientovi maximum. Vše se točí okolo cen nemovitostí v tomto období a období následujícím. Všichni jsme zaznamenali, že ceny nemovitostí a to zejména bytů klesly až o 20%. V současné době je možné koupit byt již za podstatně příznivější ceny, než bylo možné v posledních 3 letech. Pokles cen na realitním trhu se již neočekává nijak rapidní. Těm, kteří mají v úmyslu si pořídit nemovitost mohu doporučit, ať neváhají.  Jediné kde mohou nastat komplikace jsou bankovní ústavy poskytující úvěry. Úvěr je v současné době hůře dostupný než v minulých letech.

O jaké byty není příliš velký zájem?

Nemovitosti, o které není příliš velký zájem můžeme rozdělit hned do několika kategorií: Jsou to panelové byty v neatraktivních lokalitách, bydlení v hustě zastavěných sídlištích vzdálených od centra, byty a domy ve špatném technickém stavu, vysokopodlažní domy a v neposlední řadě i o zbytečně drahé projekty, kterým chybějí služby v blízkosti.

Je v současné době výhodné koupit i starší byt?

Ano, máte-li finance a čas se o majetek starat, nemá vyčkávání žádný smysl. Najděte vhodnou nemovitost a kupte ji. Starší byty doporučuji nakupovat ihned-jejich ceny ve většině lokalit klesly o desítky procent a již se nedá očekávat výraznější zlevnění.  S nákupem bytu v novostavbě však doporučuji ještě chvíli počkat. Ceny by mohly být ještě zajímavější.

 

Ztrácí podobně jako byty na ceně i pozemky?

Stále žádanější i v této jinak nepříznivé době jsou pozemky pro výstavbu rodinných domů. Těch je totiž stále nedostatek. Proto  očekáváme mírný, zato dlouhodobý nárůst jejich cen.  Stavební pozemky navíc lidé zcela oprávněně chápou jako výbornou investici. Zlevnit naopak mohou pozemky o které měli v nedávné době hospodářského vzestupu zájem developeři, tj. pozemky určené pro hromadnou bytovou výstavbu.

Je v současné době výhodné koupi starší byt?

Ano, máte-li finance a čas se o majetek starat, nemá vyčkávání žádný smysl. Najděte vhodnou nemovitost a kupte ji. Starší byty doporučuji nakupovat ihned-jejich ceny ve většině lokalit klesly o desítky procent a již se nedá očekávat výraznější zlevnění.  S nákupem bytu v novostavbě však doporučuji ještě chvíli počkat. Ceny by mohly být ještě zajímavější.

O jaké byty k pronájmu je největší zájem.

Nejčastějšími klienty naší realitní kanceláře jsou mladé rodiny, lidi na začátku kariéry či studenti, kteří  upřednostňují  menší, levné a zařízené byty. U malých bytů chtějí klienti základní vybavení jako je postel, kuchyň se spotřebiči a koupelna včetně pračky. Zařízení však nebývá pravidlem. Rodiny naopak žádají nevybavený byt.  Výše nájmu dostupná pro takové klienty se pohybuje od 7.000,-Kč – 14.000,-Kč, kde záleží na velikosti a vybavenosti bytu.

Nejčastějšími klienty naší realitní kanceláře jsou mladé rodiny, lidi na začátku kariéry či studenti, kteří  upřednostňují  menší, levné a zařízené byty. U malých bytů chtějí klienti základní vybavení jako je postel, kuchyň se spotřebiči a koupelna včetně pračky. Zařízení však nebývá pravidlem. Rodiny naopak žádají nevybavený byt.  Výše nájmu dostupná pro takové klienty se pohybuje od 7.000,-Kč – 14.000,-Kč, kde záleží na velikosti a vybavenosti bytu.

Je koupě kvalitní nemovitosti stále výhodnou investicí?

I přes negativní dopady současné finanční krize zůstanou kvalitní nemovitosti jistou a výnosnou investicí. Oproti minulosti porostou ale nároky na posuzování jednotlivých kritérií důležitých pro výběr vhodné reality. Finanční krize naplno ukazuje rozdíl mezi kvalitním a nekvalitním bydlením.  Majitelé starších panelových bytů už nejspíše svou příležitost pro nejvýhodnější prodej zmeškali. Zájem bude především o nemovitosti vyššího standardu a zajímavých lokalitách. Rozhoduje i lokalita a dobrá infrastruktura.

O jaké byty je zájem největší?

 

Jedná se především o nemovitosti  které neztratily na ceně. To se týká zejména bytů v nízké starší cihlové zástavbě v centru a širším centru Prahy. Nemovitosti dobře dostupné či  byty v příjemné lokalitě s větším množstvím zeleně a občanské vybavenosti.  Lákavé jsou i  nižší panelové domy po rekonstrukci.  V okolí sídlišť rostou stále častěji krásná sportovní  hřiště jež budují  jednotlivé městské části a v neposlední řadě i občanská vybavenost  lokalit se velmi zlepšila.

Lze očekávat nějaké změny v hypotékách?

 

Ano, hypotéční úvěry začnou poskytovat výhodnější hypotéky zejména mladým lide m tj. připravované dotace ve výši jednoho procenta.  Dotací je možno využít od začátku letošního února do konce ledna příštího roku.  Je však nutno podotknout, že žadatelé musí žádat o úvěr na pořízení pouze starší nemovitosti, což není vždy představa žadatelů. Stojí také na zvážení, zda nezvolit raději úvěr ze stavebního spoření. Na snížení úrokových sazeb pro všeobecné pořizování úvěrů musíme stále ještě čekat.

Je poptávka po rodinných domech?

Je poptávka po rodinných domech?

Největší zájem je po rodinných domcích a pozemcích do deseti až patnácti kilometrů od města s dobrou dostupností. Jde vesměs o levnější nemovitosti, které potřebují různé stavební úpravy, např. přípojku na kanalizaci nebo vybudování septiku, případně novou střechu nebo kompletní výměnu elektroinstalace.  I přesto, že noví majitelé investují do rekonstrukce statisíce, vyjde je pořízení staršího domku levněni než nový dům podobné velikosti.

Platí se nějaká daň v případě dědictví nemovitosti.

Platí se nějaká daň v případě dědictví nemovitosti.

Často se stává, že někdo zdědí nemovitost a potřebuje ji vzápětí prodat. Pokud není dědic v přímé linii, je povinen zaplatit při prodeji daň z příjmu. Dědic, který je ve vztahu k zůstaviteli příbuzný v řadě přímé tj.  manžel  či manželka, dcera či syn se do pětileté lhůty mezi nabytím a prodejem neřadí.  Jsou tudíž osvobozeny od daně z příjmu.

Lze očekávat nějaké změny v hypotékách?

 Lze očekávat nějaké změny v hypotékách?

 

Ano, hypotéční úvěry začnou poskytovat výhodnější hypotéky zejména mladým lidem tj. připravované dotace ve výši jednoho procenta.  Dotací je možno využít od začátku letošního února do konce ledna příštího roku.  Je však nutno podotknout, že žadatelé musí žádat o úvěr na pořízení pouze starší nemovitosti, což není vždy představa žadatelů. Stojí také na zvážení, zda nezvolit raději úvěr ze stavebního spoření. Na snížení úrokových sazeb pro všeobecné pořizování úvěrů musíme stále ještě čekat.

 

Kde je možno pořídit výpisy z katastru nemovitostí?

Kde je možno pořídit výpisy z katastru nemovitostí?

 

Kdo nyní potřebuje ověřený výpis z katastru nemovitostí, nemusí už jako dříve chodit jen na katastrální úřad. Výpis lze získat i na poštách, obecních úřadech, úřadech městských částí , na matričních úřadech, krajských úřadech, u notářů a na zastupitelských úřadech. Je nutno však poukázat na to, že za stejný výpis zaplatíte všude jinou částkou. Na katastrálních úřadech je tento výpis nejlevnější. Pořídíte jej za 100,-Kč. Na jiných místech se částky pohybují v  rozpětí od 120,-Kč - 210,-Kč. Proto je na  zvážení každého,  kde si příslušný výpis pořídí. 

Za jak dlouho mohu prodat družstevní byt, aniž bych neplatil daň z příjmu.

  Za jak dlouho mohu prodat družstevní byt, aniž bych neplatil daň z příjmu.

 

Tato otázka je kladena našimi klienty velmi často. Družstevní byt s osvobozením od daně z příjmů  můžete prodat   pokud v bytě máte trvalý poyt po dobu pěti let. V případě, že je doba pobytu kratší, je nutno za utržené peníze pořídit jinou nemovitost jako uspokojení bytové potřeby. V tomto případě stačí mít v nemovitosti bydliště bezprostředně před prodejem.  Bytovou potřebou je např. výstavba bytu, či domu, přístavba, vestavba či nástavba, koupě bytu či domu, údržba bytu a domu, kopě pozemku.

Musím zaplatit daň z příjmu, pokud prodám byt po privatizaci?

 Musím zaplatit daň z příjmu, pokud prodám byt po privatizaci?

 

Lidé, kteří zprivatizují obecní byt a vzápětí byt  prodají , nemusí ve většině případů platit daň z příjmů. Pokud prodávající měl v nemovitosti bydliště alespoň dva roky před prodejem bytu, neplatí se žádná daň z příjmu a nevzniká ani povinnost podávat daňové přiznání na finančním úřadě. Někdy stačí pro osvobození daně při prodeji vlastní nemovitosti i kratší doba bydlení než dva roky.

 

 

Otázky a odpovědi v roce  2008

Doporučil by jste refinancování stávající hypotéky?

 

Refinancování doporučuji těm klientům, kteří jsou nespokojeni s novými podmínkami příslušné banky.  Ve většině případů se stává, že banka zvyšuje v novém fixačním období úrokové sazby až o jedno procento. Pak je na čase, poohlédnout se včas, tj. dva měsíce před ukončením stávající fixace po nové bance, která by nabídla výhodnější podmínky úrokové sazby. Při refinancování je také možnost změnit podmínky hypotéky přesně podle aktuálních potřeb klienta, jako je doba splatnosti, která je určující pro výši měsíční splátky.

Jak se orientovat při koupi bytu ve slově plocha bytu?

 Pokud se posuzuje plocha bytu, je důležité si uvědomit, o jakou plochu se jedná. Máme plochu podlahovou, což je plocha všech místností včetně příslušenství (sklepa, komory atd.). I když zákon na terasy, lodžie a balkony nepamatuje, ve většině případů se do podlahové plochy zahrnují. Dále máme plochu obytnou, kde se jedná o plochu obytných místností. V neposlední řadě pamatujme na plochu užitnou, což je plocha mezi stěnami bytu -  je tedy velmi podobná podlahové ploše, ale nemusí s ní být totožná. Jde o to, zda se počítá včetně vnitřních příček, či bez nich. Většinou se ještě odečítají balkony, sklepy a komory umístěné mimo byt.

Jak je možno vyhledat co nejrychleji zápis na katastru nemovitostí?

 Nejrychlejší je nahlížení do katastru přes webovou stránku Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (www.cuzk.cz), která je zdarma přístupná  každému zájemci. Od března lze snadno vyhledat katastrální mapu libovolného území v ČR. Lze tedy lehce získat základní údaje o kterékoli nemovitosti.  Katastrální mapy nyní umožní vyhledat konkrétní nemovitosti a důležité údaje o nich, i když neznáte č. popisné, u chaty č. evidenční. V příslušných výpisech již zjistíme i např. zřízení zástavního práva či věcného břemene. O tento způsob vyhledávání je skutečně velký zájem.

Jak by měla vypadat nájemní smlouva na dobu určitou při pronájmu bytu?

Nájemní smlouva na dobu určitou musí obsahovat období, na které je sjednán smluvní vztah. Dále nesmíme opomenout jaké nemovitosti či části bytu se nájem či podnájem týká. Podrobně se dále věnujte právu jednostranné výpovědi smlouvy z vaší strany. Doba určitá (např. rok) je obdobím dosti obvyklým a nezakládá se žádné právo nájemce na bytovou náhradu. Nutný je také předávací protokol, kde se uvede příslušný stav nemovitosti, jednotlivé stavy měřidel a zařízení bytu.  Rád bych ještě doporučil  majitelům bytů či nemovitostí skutečně včasnou  kontrolu  plateb, jelikož s narůstajícím dluhem nastávají i větší komplikace při vymáhání příslušné pohledávky.

Jak pronajmout část družstevního bytu?

 

Nejdříve je nutno podotknout, že příjem za pronájem započtete do vašich celkových příjmů. K pronájmu je třeba nejdříve zjistit, zda stanovy družstva dovolují část družst. bytu pronajmout. Zde je zásadní rozdíl mezi bytem družstevním a osobním vlastnictvím, kde vlastník není nijak omezen s nakládám bytu.  V případě že příslušné družstvo schválí v tomto případě podnájem části  vašeho bytu, je třeba sepsat podnájemní smlouvu mezi oběma stranami.

O jak řešené byty je největší zájem?

Panelové domy jsou běžné bytové domy, kde jejich architekti a stavitelé šetřili na materiálech i izolacích.  Nejhůře jsou na tom lidé bydlící pod neizolovanou střechou tj. v posledních patrech. V případě, že dům má již střechu opravenou včetně izolace, je bydlení značně příjemnější. V současné době jsou tyto domy ve většině případů již rekonstruovány a bydlení v nich je  velice příjemné. Oblíbené jsou byty o velikosti 2+k.k. které jsou finančně dostupnější než byty větších rozměrů. Z větších bytů klienti vyhledávají byty 3+1, kde je samostatná kuchyň a byty  4+1. Velký zájem je o dvougenerační byty, kterých je však v nabídce méně.  

Myslíte, že zdražování cen bytů již skončilo?

Odborníci se shodují, že zdražování je na vrcholu a očekává se spíše mírné zlevňování. Pouze tam kde jezdí metro, nebo se jedná o oblíbená malá sídliště, ceny bytů se pravděpodobně zachovají. Rozhoduje samozřejmě také kvalita příslušného domu. Většina domů již podstoupila značné opravy včetně rozvodů, i vnitřních úprav. Tyto domy jsou oproti domům bez úprav značně zhodnocovány.   Dříve nevzhledná sídliště stále častěji procházejí proměnou ve velice příjemná místa k bydlení včetně zřizování nových dětských hřišť. O panelové domy je stále zájem. Rozhodně se nemusíme obávat, že ze sídlišť se do budoucna stanou jakási „ghetta“ pro sociálně slabé obyvatele.

Jak se v současné době pohybují ceny panelových bytů v našem hl. městě?

Největší cenové změny nastaly na přelomu r. 2006 a 2007, kdy se cena zvedla až o 30%. Pokud si chcete koupit např. garsoniéru v Troji,Řepích připravte si milion sedmset tisíc korun. Za dvoupokojový byt v Krči,Strašnicích nebo Holešovicích zaplatíte téměř dva a půl milionu korun. „Třípokoják“ např. ve Lhotce a Stodůlkách přijde na tři až tři a půl milionu. Za tuto cenu koupíte čtyřicet kilometrů za Prahou nový řadový domek i s pozemkem. Myslím, že panelové domy v Praze jsou v současné době velice drahé.

Kdo si dnes kupuje byty na sídlištích?
Především mladé rodiny s dětmi, které nechtějí z Prahy a na novostavbu jim banky kvůli nižším příjmům nepůjčí.A také mladé nesezdané páry, které hledají první společné bydlení. Rozhodně proto v hlavním městě nehrozí, že by se ze sídlišť v příštích dvaceti letech stala jakási ghetta pro sociálně slabé obyvatele, jako se to stalo v některých zemích na západ od našich hranic.

Mezi časté čtenářské dotazy patří nejasnosti o tom,jaká jsou pravidla pro přechod nájmu bytu.Problematiku řeší občanský zákoník, ale některá ustanovení potřebují pro člověka neprávníka trochu vysvětlit.
Zásadním a často nepochopeným pravidlem je, že byty v osobním vlastnictví jsou předmětem dědictví. Právo nájmu tedy nepřechází na členy společné domáctnosti, a pokud takovýto "člen" bydlí v bytě, který sdílel s jeho vlastníkem, musí se z bytu vystěhovat (podle judikatury však nikoliv na ulici, ale do náhradního bytu), nebo uzavřít k bytu nájemní smlouvu s dědicem.

Nájemní byt a členové společné domácnosti

Jestliže nájemce bytu zemře (nebo opustí společnou domácnost) a nejde o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, partner,rodiče,sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domáctnosti a nemají vlastní byt.Nájem bytu tedy přechází na uvedené osoby za dvou podmínek:Pokud žili se zesnulým ve společné domáctnosti (společně hospodařili a uhrazovali náklady na své životní potřeby) a nemají-li jiného bytu (ať již v osobním vlastnictí,družstevní či byt nájemní).Není stanovena žádná lhůta, jak dlouho musela trvat společná domáctnost.Podmínka soužití ve společné domácnosti je splněna i tehdy jestliže se nájemce z vážných důvodů v době před svou smrtí zdržoval dlouhodobě mimo byt, např. se léčil v nemocnici. Nájemci (společnými nájemci) se stávají také vnuci nájemce a ti, kdo pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázání výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domáctnosti alespoň po dobu 3 let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Jde-li o vnuky, může soud rozhodnout z důvodů zvlášť zřetele hodných, že se stávají nájemci, i když soužití ve společné domáctnosti netrvalo 3 roky. A jde-li o osoby, které nájemce přijal až po sjednání nájemní smlouvy, vztahuje se na ně právo přechodu nájmu pouze tehdy, když se na to nájemce a pronajímatel písemně dohodli (toto omezení neplatí pro vnuky).

Uvedená pravidla pro přechod nájmu neplatí pro byty služební pro byty zvláštního určení a pro byty v domech zvláštního určení.

Družstevní byt ve společném nájmu manželů
U družstevního bytu zanikne smrtí jednoho z manželů společný nájem bytu manžely.Pro další práva pozůstalého manžela pak bude rozhodovat doba, kdy byl byt získán - zda za trvání manželství, nebo před jeho uzavřením.Pokud bylo právo na družstvení byt nabyto za trvání manželství, zůstává členem družstva a nájemcem bytu pozůstalý manžel a jemu náleží členský podíl: k tomu přihlédne soud v řízení o dědictví. Jestliže zemřel manžel, který nabyl právo na družstevní byt před uzavřením manželství, přechází jeho smrtí členství v družstvu a nájem družstveního bytu na toho dědice, jemuž připadl v rámci vypořádání dědictví členský (družstevní) podíl.Tím není automaticky pozůstalý, ale např. polovinu zdědí syn z prvního manželství apod.

Nájemní byt ve společném nájmu manželů
Zemře-li jeden z manželů, kteří byli společnými nájemci bytu ( tedy bytu ve vlastnictví státu, obce nebo jiné fyzické či právnícké osoby), stane se jediným nájemcem pozůstalý manžel. A to, i kdyby zde nebyl trvale hlášený ( přechod nájmu respektuje skutečný stav, eventuální porušení zákona o evidenci obyvatel - kterým je například nepřihlášení se v bytě manžela, se kterýnm bydlím - nehraje roli).

Majitel pražského bytu, v němž bydlí nájemník s rodinou,
jim zakazuje v bytě návštěvy.Nájemník se ptá,jestli se může
proti takovému postupu nějak bránit?

Samozřejmě.Jedná se ze strany majitele o omezování osobních práv a svobod - viz § 211 trestního zákona. Můžete podat stížnost na obvodní úřad, kde bude odbor vnitřních věcí řešit postup pronajímatele v přestupkovém řízení. Je také možné - a pravděpodobně i účinnější - podat oznámení u orgánů činných v trestním řízení, tedy u Policie ČR nebo státního zastupitelství. Druhou stranou je fakt, že nájemník je odpovědný za škody způsobené jeho návštěvníky ( nikoliv za škody způsobené náhodou) a za porušování dobrých mravů v domě ( například hluk v nočních hodinách).

Jaká je povinnost při příjmu z podnájmu bytu?
Obecně platí, že pokud má fyzická osoba příjmy z pronájmu nemovitosti, jejich částí nebo bytů nebo jejich částí, stává se podle zákona o dani z příjmu poplatníkem uvedené daně.Vlastní výše daně z příjmu zaplacené z pronájmu nemovitostí je ovšem výrazně ovlivněna způsobem, jakým poplatník uplatňuje výdaje související s pronájmem.Pokud se jedná o pronajímání nemovitostí na základě živnostenského listu, pak příjmy z pronájmu padají vždy do dílčího základu podle § 7(příjmy z podnikání). Z hlediska daňových povinností a odvodů je pro poplatníka spíše výhodnější postupovat podle § 9(příjmy z pronájmu), avšak rozhodujícím kritériem je rozsah doprovodných služeb poskytovaných ze strany pronajímatele v souvislosti s pronájmem.

Mají zápisy do katastru nemovitostí zdražit?
Zápisy do katastru nemovitostí se mají lidem prodražit.Vláda za ně plánuje zvýšit poplatky.Správní poplatek má sice dále činit 500 korun , ale nemá se již platit za návrh jako celek, nýbrž za každou nemovitost a právo zvlášť. Základní sazba 500 korun se bude násobit počtem nemovitostí, ke kterým je zápis navrhován. Například za rodinný dům s pozemkem a zahradou by tak lidé měli zaplatit 1 500 korun, za byt s podíly na pozemku 1 000 korun. Maximální částka za jeden návrh je stanovena na 20 000 korun.

Chtějí klienti místo velkých domů a bytů raději kupovat řadovky?

Situace je taková, že lidé raději dávají v dnešní době přednost třeba malým řadovým domkům na předměstí středočeských obcí.Důvod je jednoduchý, za kvalitu se platí, a to především v Praze.Bydlení v satelitu řadovek a nízkých bytových domů vyjde na tři až čtyři miliony,což je suma, která je v kategorii nákupu domu dostupnější.V metropoli koupíte maximálně starý panelový třípokojový byt.Ten je, ale pro rodinu s dvěma dětmi malý.

Prodej družstevního bytu
Příjmy z úplatného převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu jsou osovbozeny od daně, přesahuje-li doba mezi nabytím a převodem 5 let.Žádná lhůta se nevyžaduje, použije-li převádějicí získané peníze na uspokojení bytové potřeby do jednoho roku po roce, v nemž získal z převodu příjmy, případně je vynaložil na tyto potřeby jeden rok před obdržením příjmů.

Prodej bytů a domů,neboli které příjmy se nedaní.

Prodeje bytů a domů jsou osvobozeny od daně, pokud mezi nabytím a prodejem uběhlo pět let ( s výjimkou nemovitostí, které měli podnikatelé ve svém obchodním majetku).Doba mezi nabytím a prodejem není směrodatná v případě, pokud měl prodávající v nemovitosti bydliště aspoň dva roky před prodejem. Daň neplatí ani ten, kdo měl v nemovitosti bydliště jen bezprostředně před prodejem, pokud použije získané peníze na uspokojení bytové potřeby.

Roste zájem cizinců o byty v Česku?

Zájem cizinců není novinkou. Ale na rozdíl od jiných metropolí je u nás vlastníků bytů z řad cizinců málo. Chtějí spíš koupit celé činžovní domy než jednotlivé byty. Podíl cizinců na vlastnických bytech v Česku ale nehraje žádnou významnou roli a vyjma centra Prahy se o nákupy realit k bydlení příliš nezajímají.

Někteří developeři předpokládají, že nová výstavba bytů letos zdraží až o deset procent. Co si o tom myslíte?

Moc se mi to nezdá. To odpovídá dvojnásobku růstu průměrných mezd. A když se navíc zdraží hypotéky, tak to je další argument proti. Já čekám jen velmi malý růst cen. Je nutno podotknout, že na ceny má vždy vliv více faktorů najednou.

Jak na tom letos budou lidé, kteří si budou chtít pořídit vlastní bydlení? Bude na trhu dost nemovitostí?

Nabídka bytů bude poměrně široká v Praze. V ostatních městech je hlavně dobrý výběr rodinných domků, nových bytů na prodej, snad ještě vyjma Brna, se totiž v ostatních částech republiky moc nestaví. K mání tam budou jen starší byty, které zpravidla prošly privatizací obecního fondu, a ty moc atraktivní pro kupující nejsou. Ani v Praze ale nabídka stačit nebude. Když chce někdo kvalitní byt, tak byť se tak leckterý navenek tváří, není jich tolik, kolik by jich bylo zapotřebí.

Nabídka bytů je stále nedostatečná
Pořídit si kvalitní bydlení není v Česku vůbec snadné. A není to jen otázka peněz. I když jsou lidé, kteří jsou ochotní investovat do bydlení i desítky milionů korun, nabídka firem je nedostatečná. "Některé byty se jako kvalitní jenom tváří"

Letos se začnou stavět desítky tisíc nových bytů

Letos se podle odhadu developerů začne v zemi stavět nejméně čtyřicet tisíc nových bytů. Majitelům se jich předá asi o pět tisíc méně, řada projektů je naplánována na dva až čtyři roky. Počet zahajovaných bytů bude zhruba stejný jako loni.

Zájem o dobré bydlení neklesne

Zájem o nové kvalitní byty letos poroste, i když na počátku roku některé projekty zaznamenaly pokles poptávky. Shodují se na tom představitelé velkých realitních kanceláří. "Nejlepším artiklem zůstanou v celém Česku menší byty, nejlépe v cihlové zástavbě. Poptávka po nich stále převyšuje nabídku. Žádané budou také menší rodinné domky v dobrém stavu a s dobrou dostupností do měst s rozmanitou nabídkou pracovních příležitostí.

 

Otázky a odpovědi v roce 2007

Vlastní byt znamená životní jistotu a inspiraci pro lidi, aby se nebáli zadlužit.Souhlasíte?

Nárůst na trhu hypoték, je úžasný,ale myslím si, že vlastnické bydlení je trochu přeceňováno.Desetiletí lidé nemohli vlastnit byty, což nyní lze, ale už méně zde hraje roli ekonomika.Úvěr nebo hypotéka znamená, že klesá naše flexibilita, během splácení se lze pouze obtížně přestěhovat.Tržní nájmy jsou ve srovnání s cenami nemovitostí už poměrně nízké a jsem přesvědčen, že spousta lidí bude uvažovat, že je lepší si byt pronajmout. Zejména pokud nemají finanční základ pro hypotéku. Úrokové sazby hypoték porostou a už nyní je nájemné často nižší než hypotéční splátka.

A co očekáváte po zvýšení DPH?

To bude mít spíše psychologický vliv.Zájem o byty nemá často pragmatický základ.Když rychle rostly ceny bytů, nikdo se s tím netrápil a lidé ochotně kupovali. K tomu snad lze dodat, že když chce někdo koupit byt, stále platí: čím dříve,tím lépe.Trh s nemovitostmi historicky neustále roste a jakékoli možné ochladnutí jistě bude jen krátkodobé.

Až osmdesát procent ceny bytu tvoří lokalita.
Po cenových skocích na trhu realit v minulých letech se předpokládalo, že se letos trh bude stabilizovat.Ale tyto skoky se ještě prodloužili.Proč?

Především šlo o připravovanou změnu sazby u DPH, což loni vyvolalo zvýšenou poptávku po nemovitostech, s přesahem do letošního roku.Také se rychle vyprodal trh.Developeři se snažili dokončit projekty ještě před koncem roku 2007. A nové nejsou připraveny.To je důsledek toho, že na jedné straně rostla poptávka a na druhé se vyprodával trh. Dnes už spousta velkých developerů nemá co prodávat. V minulých letech rostl trh v průměru o pět až sedm procent ročně, letos povyskočil o 15 až 20 procent u nových bytů.

Jak postupovat tváří v tvář exekutorovi?

Dlužník by se měl snažit vyřešit svůj závazek buď tím, že dlužnou částku zaplatí najednou, nebo se dohodne s exekutorem na určitých splátkách.Možnost splátek sice není dána přímo zákonem, nicméně v praxi je možné se s exekutorem dohodnout, že dlužník do určité lhůty vyrovná své závazky formou splátek.To platí především u částek v řádu desítek tisíc korun.Je ale možné se dohodnout, že i menší závazky typu dluhu vůči městské policii se vyrovnají v průběhu dvou až tří měsíců.Rozhodně doporučuji dlužníkům, aby se nesnažili před exekucí skrývat, protože zbytečně zvyšují náklady exekuce.Navíc se jim může stát, že pokud budou po doručení usnesení o nařízení exekuce chtít převádět svůj majetek, tak nejenže jsou tyto výkony neplatné, ale navíc se jedná o trestný čin.

Pronájmy bytů na předměstí jsou stále levnější.
Zlevňují se především pronájmy větších bytů na okraji metropole. Například byt 2+kk v dosahu MHD se nyní pronajímá od 8.000,- Kč až 11.000,- Kč za měsíc bez poplatků. Oproti letošnímu lednu 2006 ceny klesly zhruba o pět procent. Jedná se především o dlouhodobé pronájmy, tedy minimálně s dobou na 12 měsíců. U krátkodobých pronájmů do šesti měsíců se ceny nějak obzvlášť nezměnily.

Chci prodat byt v osobním vlastnictví. Je pro mě výhodné nebo nevýhodné pokud bude chtít kupující byt koupit na hypotéku?*
Ano, určitou nevýhodou může být časové hledisko a to s ohledem na katastrální úřad, kde zápis trvá delší dobu. Proto prodávající vyhledávají raději klienty, kteří mají peníze hotově. Pokud si vyberete pro prodej Vašeho bytu realitní kancelář, která má uzavřeny smlouvy o spolupráci s bankami a zajistí, aby banka vyplatila peníze již na základě podpisu kupní smlouvy, pak je tento způsob prodeje i výhodnější. Takto lze docílit vyšší kupní ceny jelikož prodávajících, kteří vědí o této možnosti je málo a proto bytů prodávaných touto formou je nedostatek.

Potřebuji velmi rychle prodat byt. Byt je však ve velmi špatném stavu a ještě dlužím nájemné?
Ano, toto je častý případ.Pokud však máte byt v družstevním vlastnictví, dlužíte na nájemném a nemáte na úhradu dluhu (za služby,energie, správu apod.), doporučil bych vám byt rychle prodat a nečekat až na chvíli, kdy budete vystěhováni, nebo dluh kvůli penále z prodlení naroste do nečekaných rozměrů. Tuto situaci lze řešit rychlým prodejem resp. převodem členských práv a povinností. V případě, že nemáte kde bydlet, je možné za peníze z prodeje bytu pořídit byt menší nebo byt v levnější lokalitě. Pokud se obrátíte na realitní kancelář, neměl by pro vás být tento krok dalším problémem v řešení situace, ale spíše naopak. My jsme například schopni Vám zajistit velmi rychlý prodej vašeho bytu i přes stav, který uvádíte popř. je možný i přímý výkup.

Časté otázky pronajímatelů jsou, zda nájemník bude vždy platit a jestli mu byt nezdemolují?

Neplatiči a vandalové jsou skutečně mezi pronajímateli nejobávanější sortou nájemníků. Je nutné si uvědomit, že těchto dvou rizik se pronajímatel nikdy nezbaví. Doby, kdy nebylo možné neplatícího nájemce vystěhovat, naštěstí již pominuly. Dobře připravenou nájemní smlouvou, výběrem solidních nájemníků a výběrem kauce je možné riziko nezaplaceného nájmu nebo zdemolovaného bytu minimalizovat. Nikdy se jej však nezbavíte úplně.